Jetzt kostenlos bewerten
Telefon 0800 500 80 02

Teilungserklärung

Teilungserklärung

Eine Teilungserklärung regelt die Aufteilung einer z. B. Wohnungseigentumsanlage in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum und definiert auch Rechte und Pflichten der Eigentümer und ggf. der Mieter. Lesen Sie unserem Artikel, welche Bestandteile diese Erklärung hat, wann sie benötigt wird, welche Konsequenzen sich daraus ergeben und worauf man beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie achten muss.

1. Was ist eine Teilungserklärung und welche Bestandteile hat sie?

Die Teilungserklärung ist ein Dokument, das die Aufteilung eines z. B. Mehrfamilienhauses in einzelne Teile regelt. Die Erklärung beschreibt genau, welche Flächen einer Immobilie oder eines Grundstücks zum Gemeinschaftseigentum und welche zum Sondereigentum zählen. Das Gemeinschaftseigentum gehört allen Miteigentümern, während das Sondereigentum einzelnen Eigentümern gehört. So umfasst das Gemeinschaftseigentum alle Flächen, die nicht dem Sondereigentum zugewiesen sind: z. B. das Grundstück, Gärten, Rasenflächen, Flure, Gänge, Treppenhäuser, Fahrstühle. Das Sondereigentum schließt nicht nur eine einzelne Wohnung ein, sondern auch weitere Flächen und Räume, die zu dieser Wohnung gehören, wie Garagen, Stellplätze, Keller oder Abstellräume. Auch die Maßen der verschiedenen Flächen und Räume sind in in der Erklärung über die Aufteilung des Eigentums notiert. Außerdem stehen hier auch Informationen über eventuell gewährte Sondernutzungsrechte.

Wichtige Bestandteile der Teilungserklärung sind der Aufteilungsplan und die Gemeinschaftsordnung. Im Aufteilungsplan sind die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingezeichnet. Die Gemeinschaftsordnung wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Anlehnung an das Wohnungseigentumsgesetz angenommen. Die Annahme einer Gemeinschaftsordnung ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Bei Mehrfamilienhäusern ist sie aber empfehlenswert, weil sie die Rechte und Pflichte einzelner Eigentümer definiert und rechtlichen Streitigkeiten vorbeugen kann. Hier sind Bestimmungen u. A. zur Nutzung der Wohnanlage, zur Hausverwaltung, zu Zahlungsverpflichtungen und zur Verteilung der Kosten bei Modernisierungen oder zur Eigentümerversammlung und zum Stimmrecht enthalten.

2. Wann wird eine Teilungserklärung benötigt?

Eine Teilungserklärung muss vorliegen, wenn Immobilien wie Wohnungseigentumsanlagen nicht als Ganzes veräußert oder gekauft werden sollen. Wenn z. B. der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses einzelne Wohnungen verkaufen möchte, muss er in der Teilungserklärung beschreiben, dass das Haus in separate Einheiten (Wohnungen) aufgeteilt ist. Anhand dieser Erklärung wird gegenüber dem Grundbuchamt nachgewiesen, wie die Miteigentumsanteile in einer Immobilie oder auf einem Grundstück verteilt sind. Die einzelnen Wohnungen haben dann einen eigenen Eintrag im Grundbuch. Häufig werden den einzelnen Wohnungen auch Tiefgaragenstellplätze zugewiesen. Manchmal haben Tiefgaragenstellplätze aber auch eigene Grundbucheinträge und können unabhängig von Wohnungen veräußert oder vermietet werden.

3. Mitwirkung eines Notars notwendig, damit die Erklärung wirksam wird

Eine Teilungserklärung wird erst dann wirksam, wenn ein Notar die geleisteten Unterschriften der Eigentümer beglaubigt oder die Erklärung beurkundet hat.

  • Bei der Beglaubigung der Unterschriften macht der Notar einen Beglaubigungsvermerk und bestätigt damit, dass die Eigentümer selbst die Erklärung unterschrieben haben. Hierbei überprüft er aber nicht die Rechtmäßigkeit der Erklärung.
  • Die notarielle Beurkundung der Erklärung bietet eine zusätzliche Absicherung gegen Streitfälle. Hierbei prüft der Notar die Rechtmäßigkeit der Erklärung und bürgt dafür. Für die notarielle Beurkundung entstehen zusätzliche Kosten.

4. Welche Konsequenzen hat die Teilungserklärung?

Wenn ein Mehrfamilienhaus in Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum aufgeteilt wird, hat das ernstzunehmende Konsequenzen für alle Miteigentümer. Die Teilungserklärung enthält nicht nur konkrete Nutzungs- und Gebrauchsregelungen. Die Aufteilung wirkt sich außerdem auch auf die spätere Instandhaltung, Instandsetzung, Renovierungen und bauliche Veränderungen aus. Es muss z. B. immer überprüft werden, ob solche Arbeiten unter Einhaltung der einst vorgenommenen Aufteilung durchgeführt werden können. Außerdem zeigt die Teilungserklärung, in welchem Verhältnis die Lasten und Kosten für solche Maßnahmen unter der Eigentümergemeinschaft aufgeteilt werden sollen.

5. Worauf muss ich beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie achten?

  • Kaufinteressenten sollten vor dem Erwerb einer Wohnung die dazugehörige Teilungserklärung sehr genau lesen. Sie müssen vor dem Kauf ihre Rechte und Pflichte kennen und wissen, was ihnen alleine gehört und was sie zusammen mit anderen Eigentümern bzw. Mietern nutzen dürfen. Sie müssen ganz besonders auf Regelungen achten, die sie benachteiligen könnten. Bei der Aufteilung des Gemeinschaftseigentum sollte man z. B. überprüfen, ob der Garten von allen Bewohnern genutzt werden darf, ob genug Garagen für alle da sind und ob eventuelle Sondernutzungsrechte, die anderen Eigentümern eingeräumt wurden, die eigenen Rechte beschränken.
  • Verkäufer von Eigentumswohnungen sollten bei der Erstellung der Verkaufsanzeige darauf achten, ob alles, was sie in der Anzeige anpreisen, auch tatsächlich zur Wohnung gehört bzw. von allen Miteigentümern mitgenutzt werden darf. Sie müssen im Aufteilungsplan überprüfen, ob z. B. ein Stellplatz und welcher Keller zur Wohnung gehören, ob der Garten von allen Miteigentümern genutzt werden darf oder eventuell nur den Bewohnern aus dem Erdgeschoss ein Sondernutzungsrecht eingeräumt wurde.

Sowohl Kaufinteressenten als auch Verkäufer können sich bei diesen Fragen von ihrem Makler beraten und helfen lassen.


Top-Artikel

Jetzt zum Höchstpreis verkaufen oder vermieten!

In nur wenigen Schritten ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie.

Jetzt kostenlos bewerten
Jetzt Immobilienwert ermitteln