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Spekulationssteuer auf Immobilien: Das müssen Immobilienbesitzer beachten

Fälligkeit der Spekulationssteuer auf Immobilien

Der Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses gilt als privates Veräußerungsgeschäft. Deswegen muss der Gewinn aus dem Verkauf oftmals versteuert werden. In solchen Fällen wird die Spekulationssteuer auf Immobilien fällig. Wenn Verbraucher einige Aspekte beachten, können sie ihre Immobilie steuerfrei verkaufen oder die Steuer zumindest senken. Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel alles Wichtige zum Thema Spekulationssteuer auf Immobilien.

1. Was genau ist eine Spekulationssteuer auf Immobilien?

Wenn Verbraucher ihr Haus oder ihre Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist nach dem Kauf wieder verkaufen, müssen sie den Gewinn aus dem Verkauf versteuern. Die Spekulationssteuer auf Immobilien wird fällig, weil private Veräußerungsgeschäfte steuerpflichtig sind.

Der Gewinn aus dem Haus- oder Wohnungsverkauf ist einkommensteuerpflichtig. Das bedeutet, dass Immobilienbesitzer solche Geschäfte über ihre privaten Einkünfte versteuern müssen. Der dabei erzielte Gewinn unterliegt also dem persönlichen Steuersatz des Verbrauchers. Das kann für viele Menschen in Deutschland sehr problematisch werden, weil sie durch diese Regelung bis zu 40 Prozent von dem Gewinn aus dem Verkauf an das Finanzamt entrichten müssen.

2. Wann fallen Spekulationssteuern auf Immobilien an?

Ob die Spekulationssteuer bei einem Immobilienverkauf fällig wird, ist von mehreren Faktoren abhängig. In der Regel ist der Verkauf von Immobilien, die durchgängig selbst genutzt wurden, steuerfrei. Auch bei Immobilien, die erst 10 Jahre nach dem Kauf wieder verkauft werden, fällt keine Spekulationssteuer an.

Steuerpflichtig ist dagegen der Verkauf von Immobilien, auf die folgende Kriterien zutreffen:

  • Das Grundstück oder die Immobilie wurde nicht selbst genutzt.
  • Die Immobilie wurde gemischtgenutzt. In solchen Fällen wird die Spekulationssteuer anteilig berechnet und der Verkaufsgewinn aus dem Bereich, der selbst genutzt wurde, wird nicht besteuert.
  • Die Immobilie wurde im Rahmen einer Gütertrennung erworben. Wenn Ehepartner eine Gütertrennung vereinbart haben oder ein Partner nach der Scheidung die Immobilie zugeschrieben bekommen hat – und sie wird innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren wieder verkauft, ist die Spekulationssteuer fällig.
  • Die Immobilie wurde bei einer Betriebsaufgabe erworben oder indem sie aus dem Betriebsvermögen entnommen wurde. Wenn der Nutznießer das Objekt innerhalb von 10 Jahren veräußert, muss der Verkaufsgewinn versteuert werden.

3. Wie kann ich die Spekulationssteuer vermeiden?

Wenn Sie die Spekulationssteuer auf einen Immobilienverkauf vermeiden möchten, sollten sie unsere Empfehlungen beachten:

  • Spekulationsfrist von 10 Jahren einhalten: Wenn ein Objekt innerhalb von zehn Jahren veräußert wird, betrachtet der Staat den Verkauf als ein Spekulationsgeschäft und es wird die Spekulationssteuer auf die betreffende Immobilie fällig. Sie sollten also diese Frist einhalten und erst danach verkaufen, damit Sie ihre Einnahmen nicht versteuern müssen.
  • Das Haus oder die Wohnung selbst bewohnen: Es ist jedoch durchaus möglich, die Spekulationsfrist bei Immobilien durch die Eigennutzung zu umgehen. Wenn Sie das Objekt im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren zuvor selbst genutzt haben, können Sie es noch vor Ablauf der Spekulationsfrist – steuerfrei – verkaufen. Auch wenn Ihre Kinder das Haus oder die Wohnung – beispielsweise während des Studiums oder in der Ausbildung – bewohnt haben, zählt dies als Eigennutzung. Der Verkauf ist in solchen Fällen aber nur steuerfrei, wenn für die Kinder noch Kindergeld bezogen wird.

4. Wie kann ich die Spekulationssteuer reduzieren?

Wenn Sie nach einem Immobilienverkauf die Spekulationssteuer zahlen müssen, können Sie die Steuerlast deutlich reduzieren, indem Sie in Ihrer Steuererklärung bestimmte Kosten angeben und diese absetzen. Solche Ausgaben, die vom Verkaufsgewinn abgezogen werden können, sind:

  • Die Kosten für Notar und Grundbucheintrag sowie die Grunderwerbsteuer;
  • Weitere Kosten, die bei dem Kauf und Verkauf entstanden sind, wie z. B. die Kosten für die Veröffentlichung der Verkaufsanzeige, für den Makler oder für die Erstellung eines Energieausweises;
  • Kosten für Modernisierungen und Reparaturen, wenn Sie schon innerhalb der ersten drei Jahren nach dem Kauf durchgeführt wurden.

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