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Privates Haus verkaufen – Worauf ist zu achten?

Privates Haus verkaufen – Worauf ist zu achten?

Ein privater Hausverkauf sollte gut überlegt und geplant werden, denn die Immobilie stellt für viele private Verkäufer den größten Vermögenswert dar. Das Geld wird häufig für ein neues Objekt oder zur Altersvorsorge benötigt. Aber auch wenn andere Gründe für einen Verkauf sprechen, sollte dieser Schritt gut vorbereitet werden, damit Verkäufer ihr Objekt zu den möglichst besten Konditionen veräußern.

1. Vorbereitung eines privaten Hausverkaufes

Im Zuge der Vorbereitung eines Immobilienverkaufs gibt es viele Fragen zu klären. Soll der Verkauf privat, also in Eigeninitiative erfolgen, dann müssen sich Eigentümer selbst um viele Dinge kümmern. Aber selbst dann ist häufig fachlicher Rat von Rechtsanwälten von Nöten. Wer direkt zu Beginn der Vorbereitungsphase die Leistungen eines Maklers in Anspruch nimmt, kann sich viel Arbeit ersparen. Zudem ist es in den meisten Bundesländern üblich, dass sich beide Parteien die Maklergebühren teilen. In Bundesländern wie Bremen, Brandenburg, Berlin, Hamburg und Hessen ist es hingegen die Norm, dass der Käufer die Gebühren alleine trägt.

Zu den grundlegenden Fragen, die vor einem Hausverkauf der privaten Immobilie geklärt werden müssen, zählt die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt für den Verkauf. Bei der Betrachtung des Verkaufszeitpunktes sollte zunächst festgelegt werden, wann das Geld benötigt wird. Wer das Geld, beispielsweise zur Finanzierung eines neuen Objektes oder für andere Ausgaben, sofort benötigt, hat bei der Wahl des Zeitpunktes nicht viel Spielraum. Andernfalls sollten Sie die aktuelle Marktlage betrachten, denn der Immobilienmarkt unterliegt Schwankungen. Bei aktuell steigenden Preisen kann es sich durchaus lohnen, den Verkaufszeitpunkt für das private Haus noch ein wenig herauszuzögern, während sich bei fallenden Preisen eine schnelle Abwicklung finanziell auszahlen kann.

Soll der Verkauf des privaten Hauses oder der Wohnung in die Wege geleitet werden, dann benötigen Sie einige Unterlagen:

  • Energieausweis: Seit der Energieeinsparverordnung aus dem Jahre 2014 ist der Energieausweis in den meisten Fällen beim Verkauf oder auch bei Neuvermietung Pflicht. Eigentümer haben die Wahl zwischen einem preiswerten Verbrauchsausweis und einem detaillierten und damit teureren Bedarfsausweis. Mit beiden Dokumenten kommen Verkäufer der Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises nach.
  • Grundriss: Der Grundriss zur Immobilie sollte korrekt und aussagekräftig sein. Wurden beispielsweise Umbauten vorgenommen oder handelt es sich um sehr alte Grafiken, dann ist in vielen Fällen eine Überarbeitung notwendig.
  • Grundbuchauszug: Anhand eines Grundbuchauszuges lassen sich die Eigentumsverhältnisse nachweisen. Auch Hypotheken, Grundschulden und weitere Angaben sind diesem Auszug zu entnehmen und damit für den Verkauf unabdingbar.
  • Renovierungen: In manchen Fällen lohnt es sich, am zu verkaufenden Objekt Renovierungen durchzuführen. Vorab sollte allerdings der Nutzen den anfallenden Kosten gegenübergestellt werden.
  • Exposé: Ein Exposé präsentiert potenziellen Käufern das Objekt. Diese Art der Werbung kann darüber entscheiden, ob sich ein Käufer von dem Haus angesprochen fühlt oder nicht. Ein Exposé sollte aussagekräftig und möglichst realistisch gestaltet werden. Übertriebene Erwartungen durch eine zu positive Darstellung führen hingegen häufig zu Enttäuschungen und können damit den Verkaufserfolg negativ beeinflussen.
  • Wertgutachten oder Immobilienbewertung?: Eine Immobilienbewertung wird von Maklern häufig kostenlos angeboten. Ein Wertgutachten ist hingegen deutlich aufwendiger und aufgrund der Komplexität mit teils hohen Kosten verbunden.

2. Vermarktungswege für das private Haus

Es gibt mehrere Möglichkeiten, ein privates Haus zu verkaufen. Um den idealen Käufer für das Objekt zu finden, nutzen viele Eigentümer heutzutage das Internet. Auf diesem Wege lassen sich besonders viele Interessenten bei vergleichsweise geringem Kostenaufwand ansprechen. Aber auch Inserate in lokalen Zeitungen sowie Schilder am Objekt können Kaufinteressenten auf das zu verkaufende Haus bzw. die Wohnung aufmerksam machen.

Der Zeit- und Kostenaufwand eines Eigeninserates sollte allerdings nicht unterschätzt werden, weshalb es sich lohnen kann, für die Vermarktung einen Makler einzuschalten. Für ein Inserat werden zunächst eine gute Beschreibung sowie in der Regel ein aussagekräftiges Exposé benötigt. Zudem müssen die Fragen der Interessenten zeitnah beantwortet werden und häufig stehen Besichtigungstermine an. Zu den Pflichten des Verkäufers zählt es, vor dem privaten Hausverkauf auf versteckte Mängeln hinzuweisen.

Aber selbst wenn sich ein potenzieller Käufer für das Objekt interessiert, müssen noch weitere Fragen geklärt werden. Nicht jeder Interessent kann den Kaufpreis nämlich tatsächlich bezahlen. Eine Finanzierungsbestätigung bietet einen ersten Anhaltspunkt. Diese Bestätigung der Bank ist jedoch nicht bindend, denn Kreditgeber und Kreditnehmer gehen damit keine Verpflichtung ein. Ein Restrisiko bleibt somit bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Kaufpreises bestehen.

3. Abwicklung eines privaten Hausverkaufs

Wurde ein Käufer gefunden und konnten sich beide Parteien über die Höhe des Kaufpreises einigen, kann der private Hausverkauf abgeschlossen werden. Für diesen letzten Schritt stehen insbesondere folgende Tätigkeiten an:

  • Termin beim Notar: Ohne einen Notar kann in Deutschland keine Immobilie den Eigentümer wechseln. In der Regel bestimmt der Käufer den Notar, der Verkäufer kann aber durchaus ebenfalls einen Notar vorschlagen. Ein Notar ist stets unparteiisch und handelt für beide Parteien.
  • Kaufvertrag anfertigen: Über die Details des Kaufvertrages sollten sich Käufer und Verkäufer vor dem privaten Hausverkauf einigen. Der Notar kann anhand der Vorgaben einen Entwurf anfertigen.
  • Risiken erkennen: Wurden Mängel nicht angegeben? Stimmen die Quadratmeterzahl und anderes Details? Spätestens jetzt sollten alle Angaben nochmals überprüft werden, denn der Verkäufer kann beim privaten Hausverkauf bei verschwiegenen Mängeln und anderen Fehlern in einigen Fällen haftbar gemacht werden.
  • Kaufpreisabwicklung: Der Kaufpreis kann direkt vom Käufer an den Verkäufer überwiesen werden. Üblich ist es aber, ein Notaranderkonto einzurichten. Ein solches Konto wird vom Notar treuhänderisch geführt. Erst wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen wurde, erfolgt die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer.
  • Hausübergabe: Der Zeitpunkt der Hausübergabe sollte festgelegt werden. Anhand eines detaillierten Übergabeprotokolls lässt sich der Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des privaten Hausverkaufes festhalten.

Jeder Verkauf eines privaten Hauses kann unterschiedliche Herausforderungen mit sich bringen. Deshalb sollte stets die individuelle Situation betrachtet werden, um den Hausverkauf möglichst reibungslos und zum bestmöglichen Verkaufspreis abwickeln zu können.


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