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Hausverkauf bei Scheidung - welche Möglichkeiten gibt es?

Die Scheidung selbst ist oft schon Herausforderung genug. Eine gemeinsame Immobilie kann die ganze Geschichte noch zusätzlich komplizierter machen und sorgt häufig für weitere (vermeidbare) Auseinandersetzungen. Deshalb möchten wir Ihnen einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten bieten, wie Sie mit der gemeinsamen Immobilie umgehen können.

Hausverkauf bei Scheidung - welche Möglichkeiten gibt es

Wichtig vorab: Was bedeutet Zugewinngemeinschaft?

Bei einer Trauung gehört das gesamte Vermögen der Ehegatten nicht automatisch beiden. Die Vermögen bleiben getrennt. Alle Ehegatten, die ohne Ehevertrag geheiratet haben, leben in einer sogenannten Zugewinngemeinschaft. Auch während der Ehe ist die Person Eigentümer, die den Vermögenswert erworben hat. Erst bei einer Scheidung kommt es zum sogenannten Zugewinnausgleich. Das bedeutet, der Ehegatte, der während der Ehe weniger eigenes Vermögen gewonnen hat, hat bei einer Scheidung Anspruch auf Zugewinnausgleich in Höhe der Hälfte der Differenz der Vermögenszugewinne der beiden Eheleute. Dabei ist nur der Zugewinn während der Ehe relevant.

Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Frau Mustermann hat von der Trauung bis zur Scheidung ein Vermögen in Höhe von 40.000 € aufgebaut. Herr Mustermann aber nur ein Vermögen in Höhe von 10.000 €. Die Differenz beläuft sich auf 30.000 €. Herr Mustermann hat also einen Anspruch auf Zugewinnausgleich in Höhe der Hälfte der Differenz, also auf 15.000 €.

Im Falle des gemeinsamen Hauses ist es oftmals so, dass beide Ehegatten im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind. Das Problem bei der Scheidung ist dann, dass der Vermögenswert der Immobilie nicht so einfach geteilt werden kann. Immerhin kann man das Haus nicht in zwei Hälften schneiden. Klarheit über den Wert des gemeinsamen Hauses bietet eine Immobilienbewertung.

Wie kann man mit dem gemeinsamen Haus umgehen?

Grundsätzlich ist es aus naheliegenden Gründen ratsam, dass sich die Ehepartner im Scheidungsfall über das gemeinsame Haus einig werden. In der schwierigen Phase einer Trennung kann man Anwälte und Makler hinzuziehen, um sich über rechtliche und wirtschaftliche Aspekte rund um den Hausverkauf nach der Trennung beraten zu lassen und eine einvernehmliche Lösung zu erarbeiten. Trotzdem ist es nicht verkehrt, schon vorher einen Überblick über die verschiedenen Möglichkeiten zu haben. Welche gängigen Lösungsansätze gibt es also? Die folgenden fünf wollen wir Ihnen erklären:

  • Haus verkaufen
  • Auszahlung des anderen Ehepartners
  • Teilungsversteigerung
  • Realteilung
  • Übertragung auf gemeinsame Kinder

a. Haus verkaufen

Die gemeinsame Immobilie im Falle einer Scheidung zu verkaufen ist tendenziell die einfachste Lösung. Wenn der Hausverkauf wegen einer Trennung erfolgt ist, wird der restliche Erlös zwischen den Ehegatten - je nach Höhe der jeweiligen Eigentumsanteile am Haus - aufgeteilt. Die eventuell noch auf der Immobilie lastenden Kredite werden aus dem Verkaufserlös zurückgeführt. Man muss mit dem Verkauf nicht unbedingt warten, bis die Scheidung eingereicht wurde. In manchen Fällen kann der Verkauf auch vor Ablauf des Trennungsjahres sinnvoll sein. Eine Empfehlung über den passenden Verkaufszeitpunkt kann ein kompetenter Makler abgeben. Sobald das Trennungsjahr vorbei ist, hat jeder Ehepartner das Recht, den Verkauf der Immobilie zu verlangen. Wenn sich der andere Lebenspartner dieser Forderung verweigert, kann seine Zustimmung eingeklagt werden.

Zu beachten ist: Wurde für das gemeinsame Haus ein Kredit aufgenommen, der nach dem Verkauf vorzeitig getilgt wird, hat die Bank einen Anspruch auf Vorfälligkeitsentschädigung.

b. Auszahlung des anderen Ehepartners

Ein typischer Grund hierfür ist, dass sich ein Partner auch nach der Scheidung emotional an die Immobilie gebunden fühlt, das Haus behalten und darin wohnen bleiben möchte. Eine Einigung über die Höhe der Auszahlungssumme ist oft extrem schwierig. Zusätzlich ist es bei einem laufenden Kredit unbedingt notwendig die Bank mit einzubeziehen. Diese muss nämlich den ausgezahlten Ex-Ehepartner aus der Mithaftung entlassen. Verpflichtet ist sie dazu aber nicht. Einfacher, und mit weniger Konfliktpotential verbunden, ist die Veräußerung an Dritte.

c. Teilungsversteigerung

Die Teilungsversteigerung muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Diese Option sollte die letzte Wahl beim Hausverkauf wegen Trennung sein, da hierbei ein Mindestschätzwert für eine offene Auktion ermittelt wird, der aber oft schon der Verkaufspreis ist. Da dieser dann im Schnitt ein Drittel unter dem tatsächlichen Marktwert liegt, haben die Verkäufer in der Regel ein schlechtes Geschäft gemacht. Lassen Sie es gar nicht erst zu einer gerichtlich angeordneten Teilungsversteigerung kommen, indem Sie frühzeitig eine Einigung finden.

d. Übertragung auf gemeinsame Kinder

Kommt der Immobilienverkauf zum Beispiel wegen eines hohen persönlichen Wertes der Immobilie nicht in Frage, bleibt noch die Übertragung auf gemeinsame Kinder. Den Kindern kann so auch, trotz Scheidung der Eltern, das gewohnte Umfeld erhalten werden. Bei der Übertragung auf minderjährige Kinder muss eine Zustimmung durch ein Vormundschaftsgericht eingeholt werden.

e. Realteilung

Realteilung bedeutet, die Immobilie wird so umgebaut, dass zwei getrennte Wohneinheiten entstehen. So kann jeder im gemeinsamen Haus wohnen bleiben oder seine Hälfte vermieten. Realteilung ist ein eher seltener Fall, weil die geschiedenen Eheleute sich bereit erklären müssen weiterhin im gemeinsamen Haus zu leben und die Immobilie für einen Umbau geeignet sein muss.


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