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Grundstück verkaufen – Tipps für Ihren Grundstücksverkauf

Besonders in großen Städten ist das Angebot nach einem Grundstück sehr gering. Es gibt kaum noch bebaubare Flächen und gleichzeitig steigt die Nachfrage nach einem bebaubaren Grundstück. Kommen das knappe Angebot und die hohe Nachfrage zusammen, steigt der Preis eines Grundstücks automatisch. Viele Eigentümer nutzen diese Zeit für einen Grundstücksverkauf. Aber wie sollte man am besten vorgehen und was gilt es zu beachten? Wir haben für Sie die wichtigsten Tipps in unserem Ratgeber-Artikel zusammengefasst.

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1. Die Bebaubarkeit eines Grundstücks wirkt sich auf den Verkaufspreis aus

Möchte man sein Grundstück verkaufen, ist es wichtig potentielle Kaufinteressenten darüber zu informieren, wie sie das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt nutzen können. Sie sollten vor einem Grundstücksverkauf klären, inwieweit Ihr Grundstück bebaubar ist. Arten, wie man sein Grundstück verkaufen kann:

  • Bebautes Grundstück
    Je nachdem in welchem Zustand sich die Immobilie auf Ihrem Grundstück befindet, kann es den Grundstücksverkauf vereinfachen oder erschweren. Ist ein Abriss des Gebäudes nötig oder kann die Immobilie wieder bezogen werden?

  • Bauerwartungsland
    Ist Ihr Grundstück Bauerwartungsland, hat die Gemeinde Ihr Grundstück als künftiges Bauland ausgewiesen oder es kann eine künftige Bebaubarkeit erwartet werden. Allerdings ist ein Kauf von Bauerwartungsland sehr spekulativ, da erst ein gültiger Bebauungsplan ein Baurecht schafft.

  • Freies Bauland
    Das Grundstück existiert bereits im Bebauungsplan, wurde schon als Bauland ausgewiesen und ist somit bebaubar. Diese Art von Grundstücken ist besonders interessant für Bauträger.

  • Rohbauland
    Der Unterschied vom Bauland zum Rohbauland besteht darin, dass das Rohbauland noch nicht erschlossen ist. D. h., dass die Anschlüsse für Wasser, Abwasser, Gas und Strom noch fehlen und es dementsprechend noch nicht bebaut werden kann.

  • Brachland
    Meist wurden die Flächen landwirtschaftlich genutzt, was negative Auswirkungen auf die Bodenqualität hat. Ein Grundstücksverkauf gestaltet sich in diesen Fällen oft schwierig.

    Aus der Bebaubarkeit eines Grundstückes lässt sich am ehesten der Verkaufspreis ableiten. Grundstücke, auf denen durch die Bebauung eine hohe Wohnfläche zu erreichen ist, werden in der Regel zu einem höheren Preis verkauft. Vor einem Grundstücksverkauf sollten Sie unbedingt den Bebauungsplan bei Ihrer Gemeinde einsehen. Im Bebauungsplan finden Sie alle wichtigen Informationen wie ein Grundstück genutzt und bebaut werden darf.
    In Fällen in denen die Bebaubarkeit eines Grundstücks nicht in einem Bebauungsplan ersichtlich ist oder kein qualifizierter Bebauungsplan vorliegt, ist es sinnvoll vor dem Grundstücksverkauf eine Bauvoranfrage zu stellen. Mit einer Bauvoranfrage lässt sich prüfen, ob ein Grundstück bebaubar ist und ob ein konkretes Bauvorhaben durchgeführt werden darf.

2. Grundstück verkaufen – Wichtige Unterlagen für die richtige Grundstücksbewertung

Vor dem Grundstücksverkauf sollten Sie oder Ihr Makler alle nötigen Unterlagen zusammenstellen. Gerade für die Grundstücksbewertung sind diese Unterlagen besonders wichtig. Aber auch für den zukünftigen Käufer, damit dieser die jeweiligen Unterlagen seiner Bank für eine mögliche Finanzierung vorzeigen kann. Sie werden folgende Unterlagen benötigen:

  • Flurkarte/ Liegenschaftskarte
  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan (ggf. beim bebauten Grundstück einen Grundriss)
  • Grundsteuerbescheid
  • Baulasten
  • Altlasten
  • Bebauungsplan
  • Flächennutzungsplan

3. Grundstück erfolgreich verkaufen - mit der richtigen Grundstücksbewertung

Um einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen, ist es ratsam vor dem Grundstücksverkauf eine Grundstücksbewertung durchzuführen. Ähnlich wie beim Hausverkauf ist der Grundstückswert von einigen Faktoren (Größe des Grundstücks, Lage des Grundstücks, Bebaubarkeit, Erschließungsgrad, usw.) abhängig.
Der Bodenrichtwert kann der erste Anhaltspunkt für den Grundstückswert sein. Der Bodenrichtwert ist ein amtlich ermittelter Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Region (Bodenrichtwertzonen). Er ist eine gute Annäherung an den möglichen Verkaufspreis eines Grundstücks. Allerdings können bei Grundstücken schon die kleinsten Unterschiede einen enormen Preisunterschied hervorrufen. Beispielsweise kann eine Ausrichtung des Grundstücks nach Norden dem Verkäufer weniger Gewinn bringen, als ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück.

Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen wollen, besteht neben dem Bodenrichtwert ein weiteres Verfahren zur richtigen Wertermittlung eines Grundstücks. Das Vergleichswertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren werden Grundstücke und deren Verkaufspreis miteinander verglichen. Das Vergleichswertverfahren ist nur dann empfehlenswert, wenn ausreichend Vergleichsobjekte vorhanden sind. Grundsätzlich gilt: Beim Grundstücksverkauf und der damit verbundenen Wertermittlung kommt es immer auf den Einzelfall an. Vor allem aber entscheidet maßgeblich die Lage und die Bebaubarkeit über den Wert eines Grundstücks.

In der Regel können Sie die Grundstücksbewertung und den Verkauf des Grundstücks selber durchführen. Mehr Sicherheit und vor allem Erfahrung bieten Ihnen allerdings Immobilienmakler oder Immobiliengutachter. Ein Makler kennt den derzeitigen Grundstücksmarkt und hat meist feste und gute Kontakte zu Bauträgern. Gerade bei Letzterem benötigt es Fingerspitzengefühl und gutes Verhandlungsgeschick. Ein guter Makler erzielt einen optimalen Verkaufspreis für Ihr Grundstück. Der Makler übernimmt die Abwicklung bei einem Verkauf und bringt eine erhebliche Zeitersparnis, indem er einen passenden Käufer für Ihr Grundstück findet. Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen und für den Verkauf einen Makler beauftragen, achten Sie auf die richtige Maklerwahl. Vor allem bei dem Verkauf eines Grundstücks, ist in Bezug auf einen passenden Makler, langjährige Erfahrung erforderlich.

4. Grundstück verkaufen – Fallen Steuern bei einem Grundstücksverkauf an?

Wer als Verkäufer nicht von zusätzlichen Kosten überrascht werden möchte, sollte sich bewusstmachen, dass bei einem Grundstücksverkauf Steuern anfallen. Verkaufen Sie Ihr Grundstück innerhalb von 10 Jahren, nachdem Sie es gekauft haben, fällt die sogenannte Spekulationssteuer an. Sie müssen nur dann keine Steuern (Spekulationssteuer) zahlen, wenn das Grundstück schon länger als 10 Jahre in Ihrem Besitzt ist oder wenn Sie das Haus vor dem Verkauf zwei Jahre selbst bewohnt haben. Da die Spekulationssteuer über die normale Steuererklärung abgerechnet wird, richtet sie sich nach dem gesamten Jahreseinkommen.
Wichtig: Versteuert wird nur der Gewinn.

Beispiel für einen Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist:

Stellen Sie sich folgendes vor:
Am 01.05.2013 kaufen Sie ein Grundstück für 440.000 €.
Am 01.05.2017 möchten Sie Ihr Grundstück verkaufen. Der Verkaufspreis beträgt 600.000 €.
Das Grundstück war noch nicht länger als 10 Jahre in Ihrem Besitz – der Verkauf Ihres Grundstücks liegt noch innerhalb der Spekulationsfrist – demnach fällt die Spekulationssteuer an.
10.000 € fallen für kleinere Reparaturen an, die für einen besseren Verkauf getätigt wurden. Die Anschaffungskosten und die Kosten die beim Verkauf entstanden sind, werden von dem erzielten Verkaufspreis abgezogen.
Daraus ergibt sich in unserem Beispiel ein zu versteuernder Gewinn von 150.000 €.
Je nachdem wie hoch Ihr persönlicher Steuersatz ist, wird daraus die anfallende Steuer errechnet. In unserem Beispiel gehen wir von 40 % aus, was am Ende zu 60.000 € zu zahlender Steuer führt.
Wenn Sie Ihr Grundstück verkaufen, besprechen Sie, die in Ihrem Einzelfall anfallenden Steuern mit Ihrem Makler oder dem Finanzamt.

Verkaufspreis des Grundstücks 600.000 €
- Kosten die beim Verkauf entstanden sind 10.000 €
- Anschaffungskosten 440.000 €
x Persönlicher Steuersatz (Einkommensteuererklärung) 40 %
= Steuer die anfällt 60.000 €

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