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Grundschuld – Das Wichtigste für Sie zusammengefasst

Ein Immobilienkauf ist mit Kosten verbunden, weshalb viele Käufer zur Finanzierung ein Darlehen aufnehmen. Anstelle der Hypothek greifen Banken und andere Kreditinstitute oftmals auf den Eintrag einer sogenannten Grundschuld ins Grundbuch zurück. Doch was genau ist die Grundschuld, wie entsteht sie und welche Gebühren fallen mit der Eintragung der Grundschuld beim Grundbuchamt an? Besteht im Nachhinein auch die Möglichkeit diese wieder zu löschen und welche Rechte sind mit einem Grundschulddarlehen verbunden?

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1. Grundschuld – was ist das?

Beim Immobilienkauf ist es nicht immer möglich, das begehrte Objekt vollständig mit Eigenkapital zu finanzieren. Aus diesem Grund nehmen Käufer bei Banken Darlehen auf, um ihren Traum vom Eigenheim oder der eigenen Immobilie trotz fehlendem Kapital finanzieren zu können. Dabei verlangen Kreditgeber bei der Gewährung von Immobilienkrediten neben regelmäßig zu zahlenden Zinsen meist auch eine weitere Absicherung. Diese besteht in der sogenannten Grundschuld, die in Höhe der Darlehenssumme ins Grundbuch eingetragen wird. Bei einer sichernden Forderung wie dieser, hat die Bank damit ein Recht an der eingetragenen Immobilie. Doch was genau bedeutet das? Sollte der Kreditnehmer seine Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen können, kann die Restschuld dank der Grundschuld trotzdem beglichen werden: Es kommt zur Zwangsversteigerung der im Grundbuch vermerkten Immobilie durch die Bank. Der daraus entstehende Erlös wird im Anschluss dazu genutzt, das noch vorhandene Grundschulddarlehen zu begleichen. Einen Auszug aus dem Grundbuch über ein bestimmtes Objekt kann nur von Personen angefordert werden, die selbst im Grundbuch vorhanden sind oder ein berechtigtes Interesse vorweisen können.

2. Grundschuld eintragen – wie funktioniert das?

Damit eine Grundschuld eingetragen werden kann, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Der Eigentümer, als auch der Kreditgeber, müssen sich über die Eintragung des Grundschulddarlehens für die Immobilie einig sein. Ist dies gewährleistet, gibt es zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld zu bestellen:

  • Bei einer Buchgrundschuld müssen Sie eine notariell beglaubigte Urkunde vorlegen und den Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs beantragen. Der Eintrag wird mit der Einwilligung des Eigentümers von einem Notar vorgenommen.

  • Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich zum Eintrag ins Grundbuch an den Gläubiger ein Grundschuldbrief ausgestellt werden. Dieser ähnelt einem Wertpapier und enthält Informationen zur belasteten Immobilie, zur Höhe der Belastung, dem Gläubiger und den zu zahlenden Zinsen.

Beide Grundschuldformen haben ihre Vor- und Nachteile: Die Buchgrundschuld ist transparenter und sicherer als die Briefgrundschuld, da ihr Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs gesetzlich vorgeschrieben ist und nachvollzogen werden kann, wer der Eigentümer eines Grundstücks wirklich ist. Ein weiterer Vorteil besteht darin, dass der Eintrag im Grundbuch im Gegensatz zur Briefgrundschuld nicht verloren gehen kann. Bei dieser kann der Gläubiger seine Forderungen gegenüber dem Kreditnehmer nur dann geltend machen, wenn er im Besitz des Dokumentes ist. Doch auch die Briefgrundschuld hat wichtige Vorteile: Wird diese an einen anderen Gläubiger abgetreten, muss lediglich ein Abtretungsvertrag abgeschlossen und der Grundschuldbrief übergeben werden. Bei der Buchgrundschuld dagegen ist eine Eintragung im Grundbuch über die Abtretung verpflichtend

3. Grundschuld – welche Kosten fallen an?

Für den Eintrag ins Grundbuch und die Beurkundung der Grundschuld entstehen Kosten, die durch das Grundbuchamt und durch den Notar in Rechnung gestellt werden. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich vorgeschrieben und hängt u.a. von der Höhe der Grundschuld und des Kaufpreises ab.

4. Grundschuld eintragen – wie wichtig ist die Rangfolge im Grundbuch?

Wenn ein Kreditnehmer seine Forderung nicht vertragsmäßig zahlen kann, können Kreditgeber die Immobilie zwangsversteigern lassen. Somit wird das Grundschulddarlehen aus dem Erlös der versteigerten Immobilie beglichen. In manchen Fällen stehen jedoch mehrere Gläubiger für ein und dasselbe Objekt im Grundbuch, dessen Erlös nicht dazu ausreicht, um alle Kreditgeber auszuzahlen. Bei der Rangfolge der eingetragenen Grundschuld handelt es sich um eine gesetzlich festgelegte Gläubigerliste. Sie bestimmt, wer zuerst Anspruch auf Geld hat, sobald der Kredit getilgt wird. Aus diesem Grund bevorzugen Banken eine Eintragung mit dem Rang I und gewähren hier günstigere Zinsen bei sogenannten erstrangigen Darlehen.

5. Von 500 000 Euro auf 0 – verfällt die Grundschuld nach Tilgung des Darlehens?

Sobald bei der Bank ein Kredit getilgt wurde, haben Darlehensnehmer zwei Möglichkeiten:

  • Die bestehende Grundschuld löschen: Diese muss beim Grundbuchamt beantragt werden, nachdem der Kreditgeber eine beglaubigte Löschungsbewilligung erteilt hat. Zusätzlich zur Löschungsbewilligung sollten Kreditnehmer eine Verzichtserklärung ihrer Bank verlangen die bestätigt, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde.

  • Die bestehende Grundschuld beibehalten: In diesem Fall kann die bereits im Grundbuch eingetragene Grundschuld bestehen bleiben und für zukünftige Kredite abermals als Sicherheit eingesetzt werden. Dabei fallen keine zusätzlichen Kosten für die Löschung und einen eventuellen Neueintrag der Grundschuld bei einem nächsten Kredit an. Wird dieser bei einer anderen Bank aufgenommen, muss der Altgläubiger die Rechte an den Neugläubiger abtreten. Doch auch hier sind die Gebühren geringer, als die bestehende Grundschuld zu löschen und neu einzutragen.

6. Grundschuld – welche Vorteile hat sie?

Grundschuld und Hypothek müssen bei einem Immobilienkauf gleichermaßen durch einen Notar ins Grundbuch eingetragen werden. Die Hypothek steht dabei immer in Zusammenhang mit einem bestimmten Darlehen und orientiert sich an dessen Höhe. Das bedeutet auch, dass die Hypothek bei Tilgung der Forderung automatisch erlischt. Der Vorteil einer eingetragenen Grundschuld besteht dagegen darin, dass sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist. Im Gegensatz zur Hypothek bleibt sie bestehen und kann bei Bedarf auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragen werden oder wiederverwendet werden. Auf den ersten Blick mag die Hypothek vorteilhafter erscheinen, langfristig gesehen, rentiert sich jedoch die eingetragene Grundschuld.


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