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Grunderwerbsteuer: Was Käufer wissen müssen

Kauft man in Deutschland ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück bezahlt man neben dem Kaufpreis auch eine hohe Summe an Kaufnebenkosten. Der höchste Betrag wird dabei ans Finanzamt entrichtet und kommt in Form des Grunderwerbsteuerbescheids. Es liegt im Interesse der Immobilienkäufer die Grunderwerbsteuer zeitnah zu begleichen, andernfalls können sie nicht als neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. In unserem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie nach dem Zustandekommen des Kaufvertrags vorgegangen wird und in welchen Bundesländern der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer besonders niedrig ist.

Grunderwerbsteuer auf eine erworbene Immobilie

Wann fällt die Grunderwerbsteuer (GrEST) an?

Die Grunderwerbsteuer zählt – ebenso wie etwa Grundbuchgebühren oder Notargebühren – zu den Kaufnebenkosten bei einem Immobilienkauf. Dabei ist die Grunderwerbsteuer nur einmalig zu zahlen, wird direkt nach dem Erwerb fällig und wird in den meisten Fällen dem Käufer in Rechnung gestellt. Hat man als Immobilienkäufer den Kaufvertrag unterschrieben, kümmert sich der Notar um das weitere Vorgehen, unter anderem somit auch um die Grunderwerbsteuer. Aber wie genau läuft das ab? Die folgenden Schritte zeigen sein Vorgehen:

Notar informiert das zuständige Finanzamt
Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde – und nicht erst nachdem der Kaufpreis auf dem Konto des Verkäufers eingegangen ist – informiert der Notar das Finanzamt über den Kauf. Daraufhin stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus und versendet ihn samt Zahlungsaufforderung an den Käufer.

Überweisung der Grunderwerbsteuer
Nach Ausstellung des Steuerbescheides hat der Immobilienkäufer gemäß §15 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) einen Monat Zeit die Grunderwerbsteuer zu überweisen.

Käufer erhält Unbedenklichkeitsbescheinigung
Sobald das Geld als Nachweis über die Zahlung der Grunderwerbsteuer, eingegangen ist, stellt das Finanzamt eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Sie bestätigt, dass der Käufer seine Steuerschuld beglichen hat. Ohne dieses Dokument kann der Käufer nicht Eigentümer der Immobilie werden. Es bescheinigt zudem, dass der Käufer all seinen steuerlichen Verpflichtungen nachgekommen ist und aus steuerrechtlicher Sicht nun keine Bedenken mehr bestehen. Das Finanzamt leitet nun die Unbedenklichkeitsbescheinigung an den mitwirkenden Notar weiter.

Eintragung in das Grundbuch
Nach Eingang der Unbedenklichkeitsentschädigung veranlasst der Notar, dass nun der rechtmäßige Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Es ist somit im Interesse der Käufer, dass sie die Grunderwerbsteuer zeitnah begleichen, um den Immobilienkauf rechtsgültig zu machen.

Unterschied: Grunderwerbsteuer und Grundsteuer

Trotz einer ähnlichen Bezeichnung dürfen diese zwei Steuerarten nicht verwechselt werden. Die Grundsteuer kommt einmal im Jahr auf einen jeden Immobilienbesitzer zu, die Grunderwerbsteuer hingegen wird direkt beim Erwerb der Immobilie einmalig fällig. Erfahren Sie hier alles zur Grundsteuer und wie Sie diese im Gegensatz zur Grunderwerbsteuer auf Ihren Mieter umlegen können.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer (GrEST)?

Grundsätzlich orientiert sich der Grunderwerbsteuersatz prozentual an dem, im Kaufvertrag festgelegten, Kaufpreis der Immobilie. Zudem ist die Höhe der zu zahlenden Grunderwerbsteuer abhängig vom Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Dieser variiert dabei zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent, je nachdem in welchem Bundesland der Kauf erfolgt.

Ursprünglich betrug der Grunderwerbsteuersatz bundesweit 3,5 Prozent, doch seit dem 01.09.2006 liegt der festgelegte Anteil im Ermessen des jeweiligen Bundeslandes. Aus diesem Grund gibt es Spitzenreiter, wie z. B. das Saarland, Nordrhein-Westfalen und Thüringen, die einen Grunderwerbsteuersatz von 6,5 Prozent haben, aber auch Bundesländer, deren Steuersatz bei 5 Prozent liegen, wie z. B. Bremen und Niedersachsen.

Die einzigen beiden Bundesländer, die noch bei 3,5 Prozent liegen, sind Bayern und Sachsen. Sie sollten Ihren Immobilienkauf deshalb sorgfältig planen und recherchieren, ob der Sie betreffende Steuersatz bald angehoben wird.

Erhöhungen sind bisher für 2018 noch nicht vorgesehen, allerdings ist davon auszugehen, dass die Länder mit bislang niedrigen Steuersätzen, wie etwa Bayern oder Sachsen, früher oder später nachziehen werden.

Sie wollen wissen wie hoch der Steuersatz in Ihrem Bundesland ist? Werfen Sie hierzu einen Blick in unsere Tabelle:

Grunderwerbssteuersätze der Bundesländer

Bundesland Steuersatz
Bayern 3,5 %
Banden-Württemberg 5,0 %
Saarland 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Hessen 6,0 %
Thüringen 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Brandenburg 5,0 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Bremen 4,5 %
Hamburg 4,5 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Berlin 4,5 %

Tipp für Sie: Grunderwerbsteuer sparen

Kaufen Sie ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung, gibt es selten Fälle, in denen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen. Allerdings gibt es auch hier Tricks, wie Sie Grunderwerbsteuer sparen können:

  • Bei einer Schenkung oder im Todesfall (Erbschaftssteuer)
  • Bei einem Verkauf an Verwandte ersten Grades (Lebens- bzw. Ehepartner sowie Kinder); dies gilt auch in Sonderfällen, wenn bei einer Scheidung die Immobilie an den ehemaligen Lebenspartner übergeht.
  • Immobilien, die weniger als 2.500 Euro wert sind


Alle weiteren Tipps und Tricks zum Thema Grunderwerbsteuer sparen finden Sie ausführlich und anhand von Beispielen in unserem Ratgeber.


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