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Erbschaftssteuer Immobilien – Erbfolge, Freibeträge und Steuerklassen

Erbrecht, und die damit verbundene Erbschaftssteuer, ist in Deutschland eine sehr komplexe Thematik, insbesondere wenn es dabei um Immobilien geht. Seit dem 1. Januar 2009 gelten geänderte Bestimmungen bei der Erbschaftsteuer. Darüber hinaus können nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Grundstücke, Teil des Nachlassvermögens sein. Alles um die Themen Erbschaftsteuer, Erbfolge, Erbschaftssteuer-Freibeträge, Erbe und die jeweiligen Erbschaftssteuer Steuerklassen erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel.

Erbschaftssteuer, was sind die Freibeträge.jpg

1. Erbschaftssteuer – Regelung der Erbfolge

Die Höhe der Erbschaftssteuer ist abhängig von dem Verwandtschaftsverhältnis des Erblassers zum Erben und der Höhe der Erbschaft. Hierbei gilt: Erbberechtigt sind in diesem Fall immer näher Verwandte vor entfernten Verwandten. Hinterlässt der Erblasser sowohl Kinder als auch Enkel, sind nur die Kinder die Erben und nicht die Enkel. Ein Erbschein erteilt Auskunft über die sogenannte Erbquote (Umfang der einzelnen Erbteile) und wird gegen eine Gebühr ausschließlich auf Anfrage vom Nachlassgericht ausgestellt. Mit Stellung des Antrags auf einen Erbschein nimmt der Antragsteller das Erbe an.



Erbschaftssteuer nach Abzug der Freibeträge Erben Gesetzlicher Erbteil
I. Ordnung Kinder, Enkel* 50 %
I. Ordnung Ehe- Lebenspatner 25 %**
II. Ordnung Eltern 50 % ***
II. Ordnung Geschwister
III. Ordnung Großeltern, Onkel, Tante


*falls Kinder bereits verstorben sind
**bei Zugewinngemeinschaften 50 %
***falls weder Kinder noch Enkel leben

2. Erbschaftsteuer – Steuerliche Deklarierung im Erbfall und der Erbschaftssteuer Freibetrag

Erbschaften sind in Deutschland steuerpflichtig – auch ein geerbtes Grundstück oder eine Immobilie – und müssen daher von dem Erbe oder den Erben beim zuständigen Finanzamt angegeben werden. Geschieht dies nicht innerhalb von drei Monaten nach dem Ableben der verstorbenen Person, kann den Erben auch Jahre später noch Steuerhinterziehung von den Finanzbehörden vorgeworfen werden, was strafrechtliche Konsequenzen haben kann. Die Erbschaftssteuer muss allerdings nicht auf das gesamte Erbe gezahlt werde, da sie je nach Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person einen Freibetrag haben. Der Erbe muss demnach nur solche Beträge versteuern, die abzüglich des Freibetrags verbleiben. Der Erbschaftssteuer Freibetrag ergibt sich dabei wie folgt:

Verwandtschaftsgrad Freibeträge
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner (Steuerklasse I) 500.000 Euro Freibetrag
Kinder und Stiefkinder (Steuerklasse I) 400.000 Euro Freibetrag
Enkel (Steuerklasse I) 200.000 Euro Freibetrag
Eltern und Großeltern (Steuerklasse I) 100.000 Euro Freibetrag
alle anderen Erben 20.000 Euro Freibetrag


Rechenbeispiel für die Erbschaftssteuer Freibeträge:
Sie erben von ihrer Mutter (Erblasser) ein Grundstück im Wert von 450.000 Euro. Zieht man den Erbschaftssteuer Freibetrag von 400.000 Euro ab, bleibt ein zu versteuernder Anteil von 50.000 Euro, auf die Sie dem Fiskus Erbschaftssteuer entrichten müssen. Erben Sie allerdings ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro von Ihrem Onkel (Erblasser), so müssen Sie abzüglich des Freibetrags von 20.000 Euro noch auf 80.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen.

3. Erbschaftssteuer – Steuersätze nach Erbschaftssteuer Steuerklassen

Der Steuersatz der Erbschaftsteuer ergibt sich auf Grundlage Ihrer Steuerklasse – diese unterscheidet sich allerdings von den normalen Steuerklassen. Die Erbschaftssteuer Steuerklassen ergeben sich aufgrund Ihres Verwandtschaftsgrades zur verstorbenen Person, dem Erblasser. Die Erbschaftssteuer ist in drei Steuerklassen unterteilt. In Steuerklasse I fallen Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern. Steuerklasse II besteht aus Geschwistern, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkindern, Schwiegereltern und geschiedenen Ehegatten. Steuerklasse III umfasst alle weiteren Erben des Erblassers. Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der Steuersätze in den jeweiligen Steuerklassen. Die Erbschaftsteuer sowie Schenkungssteuer richtet sich nach folgenden Bestimmungen:

Erbschaftsteuer nach Abzug der Freibeträge Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000 € 7 % 15 % 30 %
bis 300.000 € 11 % 20 % 30 %
bis 600. 000 € 15 % 25 % 30 %
bis 6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
bis 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %
über 26.000.000 € 27 % 40 % 50 %


Rechenbeispiel der Erbschaftssteuer:
Sie erben von ihrer Mutter (Steuerklasse I) ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro. Da der Wert des Grundstücks innerhalb Ihres Freibetrags liegt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Erben Sie allerdings ein Grundstück im Wert von 100.000 Euro von Ihrem Onkel (Steuerklasse II), so müssen Sie den Erbschaftssteuer Freibetrag von 20.000 Euro abziehen und noch auf 80.000 Euro eine Erbschaftssteuer von 20 % (also 16.000 Euro) an den Fiskus zahlen.

4. Erbschaftssteuer Immobilien – Wertermittlung von geerbten Immobilien

Der sogenannte Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie bemisst sich nach dem Marktwert, den das Objekt hat und beeinflusst damit direkt die Höhe der Erbschaftsteuer. Seit 2009 ermittelt das Finanzamt auf Basis von einem von drei normierten Wertermittlungsverfahren einen Verkehrswert für Immobilien, der als Richtwert im Verkaufsfall gilt. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise für vergleichbare Objekte herangezogen und auf deren Grundlage ein Wert ermittelt. Vor allem bei Häusern und Eigentumswohnungen ist dies gängige Praxis. Im Ertragswertverfahren bemisst sich der Wert durch die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete einer Immobilie, welches deshalb besonders bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern angewandt wird. Kann der Wert weder durch einen Vergleich noch anhand von üblichen Mieten ermittelt werden (dies ist zum Beispiel bei unbebauten Grundstücken der Fall), wird das Sachwertverfahren vom Finanzamt angewandt, in welchem der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen separat ermittelt werden. Sind Sie mit der Wertermittlung des Finanzamts nicht zufrieden, weil dieser entweder zu niedrig angesetzt ist oder ihren Freibetrag überschreitet, können Sie einen Gutachter oder einen Makler mit einer unabhängigen Wertermittlung beauftragen. McMakler bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung anhand zahlreicher Kriterien, die einen großen Einfluss auf die von Ihnen zu zahlende Erbschaftsteuer haben kann.

5. Erbschaftssteuer – Steuerbefreiung bei Eigenbezug

Steuerfrei sind hingegen alle geerbten Immobilien und Grundstücke, die vom Erblasser selbst bewohnt wurden und von den Erben nicht fremdgenutzt werden. Beziehen Sie eine geerbte Eigentumswohnung oder ein Haus selbst, muss dieser Teil des Erbes nicht versteuert werden. Diese Regelung gilt übrigens auch für den Eigenbezug Ihrer Kinder, Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner. Allerdings fallen bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Bezug rückwirkend Erbschaftssteuern für den Verkauf an. Diese Regelung gilt darüber hinaus nicht, falls die Wohnfläche der Immobilie über 200 Quadratmeter misst. In diesem Fall wird jeder Quadratmeter, der über einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern liegt, anteilig besteuert.

6. Erbschaftssteuer – Fazit

In Deutschland ist die Rechtsgrundlage für die Erbschaftssteuer das Erbschafts- und Schenkungssteuer-Gesetz (ErbStG). Es handelt sich demnach bei der Erbschaftssteuer um eine Erbanfallsteuer. Sie fällt ab dem Moment an, ab dem der Erbe seinen Teil des Nachlasses erhält. Die Erbschaftssteuer muss nicht gezahlt werden, wenn der Erbschaftssteuer-Freibetrag höher ist als das Erbe. Oder andersrum, wenn das Vermögen, das geerbt wurde den Freibetrag nicht überschreitet. Die Freibeträge variieren je nach Enge des Verwandtschaftsverhältnisses. Der jeweilige Steuersatz der Erbschaftssteuer ergibt sich in Abhängigkeit zu den drei Steuerklassen. Häufig können beim Ermitteln der Erbschaftssteuer Probleme auftreten. Um diese zu vermeiden und um die genaue Höhe der Erbschaftssteuer zu berechnen, gibt es im Internet einige sogenannte Erbschaftssteuer Rechner. Diese Erbschaftssteuer Rechner sind meist kostenlos und in Ihrer Bedienung recht einfach. Um den Verkehrswert Ihrer geerbten Immobilie zu ermitteln, ist es von Vorteil einen Experten, also einen Immobilienmakler zu beauftragen. Auch Makler bieten diesen Dienst, die Immobilienbewertung, meist kostenlos und unverbindlich an. Es ist sinnvoll sich einen Makler auszusuchen, der sich in der Nähe Ihrer geerbten Immobilie auskennt.


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