BGH-Urteil zur steuerlichen Aufklärungspflicht für Makler

Letztes Update: 16.01.20

Der gewerbliche Immobilienhandel ist immer steuerpflichtig. Doch viele Laien wissen nicht, dass auch beim privaten Immobilienverkauf Steuern anfallen können. Kommt dann der Steuerbescheid für den Veräußerungsgewinn, ist es jedoch schon zu spät. Sind Makler verpflichtet, ihre Auftraggeber hier aufzuklären?

Lupe zeigt Paragraphensymbol und Geld

1. Welche Steuern können beim Privatverkauf einer Immobilie anfallen?

Den Veräußerungsgewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft müssen Immobilienbesitzer häufig nicht versteuern, aber auch hier gibt es Ausnahmen. Wenn eine Steuer beim Verkauf anfällt, dann ist es in der Regel die Spekulationssteuer. Sie fällt unter die Einkommenssteuer und wird bei einem privaten Immobilienverkauf immer dann fällig, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre im Besitz des Verkäufers war. Ausnahme: Der Verkäufer war Eigennutzer, hat das Objekt also zu Wohnzwecken selbst genutzt. Hier gilt eine Spekulationsfrist von drei Jahren, dabei zählen auch bereits begonnene Jahre.

2. Bundesgerichtshof entscheidet über Aufklärungspflicht für Makler

Eigentümer, die ihre Immobilie mit Hilfe eines Maklers verkaufen, sind bei der Vermittlung und Vermarktung des des Objektes gut beraten. Doch wie sieht es in Sachen Recht aus? Ist ein Makler verpflichtet seinen Auftraggeber über eine eventuell anfallende Einkommensteuer (auch als Spekulationssteuer bekannt) zu informieren? Liegt es beim Makler herauszufinden, ob sein Kunde steuerpflichtig ist? Wann hat ein Auftraggeber Schadensersatzansprüche gegenüber dem Makler? Diese Fragen beantwortet der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 12. Juli 2018 (Az.: I ZR 152/17).

Der konkrete Fall vor dem BGH

Eine Klägerin hatte Anfang 2004 eine Immobilie, ein Mehrfamilienhaus mit acht vermieteten Wohneinheiten, für 170.000 Euro gekauft. Neun Jahre später, im Mai 2013, betraute sie eine Maklerin mit dem Immobilienverkauf. Es gab zahlreiche Interessenten für das Objekt und die Maklerin riet ihrer Auftraggeberin die Immobilie binnen kurzer Zeit zu verkaufen, da sonst potenzielle Käufer ihr Interesse verlieren und der Wert der Immobilie sinkt, wenn sie zu lange inseriert ist. Die Eigentümerin folgte der Empfehlung und verkaufte das Haus für 295.000 Euro. Der Veräußerungsgewinn lag also bei 125.000 Euro. Da die Frau ihre Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft hat, war der Verkaufsgewinn einkommenssteuerpflichtig. Ihre Steuerlast belief sich auf immerhin 47.856,62 Euro. Sie verklagte die Maklerin auf Schadenersatz. Die Begründung: Der Maklerin lag ein Auszug aus dem Grundbuch vor. Sie hätte also wissen müssen, dass ihre Auftraggeberin die Immobilie nicht länger als zehn Jahre besitzt. Die Maklerin hätte sie als Privatperson und Laiin auf die anfallende Spekulationssteuer aufmerksam machen müssen.

Urteil des Bundesgerichtshofs zur Aufklärungspflicht des Maklers

Den Makler trifft keine generelle steuerrechtliche Aufklärungspflicht und er ist auch nicht dazu verpflichtet für jeden seiner Auftraggeber zu recherchieren, ob der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig ist. Das hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 12. Juli 2018 beschlossen (Az.: I ZR 152/17).

Anwalt Philipp Takjas zur Beratungspflicht von Maklern:

„Wie der Präzedenzfall gezeigt hat, gibt es keine gesteigerte Beratungspflicht, wenn der Makler eine schnelle Verkaufsabwicklung empfiehlt, weil potenzielle Käufer sonst abgeschreckt werden könnten und somit der erzielbare Preis sinken würde. In diesem Beispiel folgt der Makler ausschließlich dem Interesse seines Auftraggebers, indem er den bestmöglichen Preis erzielt. Es besteht auch kein höherer Beratungsbedarf, nur weil es sich beim Verkäufer/ Käufer um eine Privatperson handelt.“

Das Gericht sieht die Kernaufgabe eines Immobilienmaklers in der Bewertung und Einschätzung des Marktes sowie dem Immobilienkauf und -verkauf. Eine steuerrechtliche Beratung gehört aber nicht dazu.

Philipp Takjas, Syndikusrechtsanwalt bei McMakler und Rechtsanwalt in Berlin, erklärt:

„Ihre Entscheidung begründen die Richter mit der eigentlichen Kernaufgabe eines Maklers: die Bewertung und Einschätzung des Marktes sowie der Immobilienkauf und -verkauf. Da der Makler dementsprechend seinen Auftraggebern keine steuerrechtliche Beratung schuldet, ist er auch zu keinen Nachforschungen verpflichtet, um herauszufinden, ob sein Kunde eventuell steuerpflichtig ist.“

3. Ausnahmen: Wann sind Makler dennoch verpflichtet, über Steuern aufzuklären?

In den meisten Fällen trifft den Makler keine generelle Aufklärungspflicht. Die Detektivaufgabe kommt ihm nie zu. Das geht aus dem Urteil des Bundesgerichtshofes hervor. Doch es gibt folgende Ausnahmen:

  • Der Maklervertrag: Ist im Maklervertrag ausdrücklich festgehalten, dass der Makler seinen Kunden steuerrechtlich berät, es aber nicht tut, hat der Auftraggeber ein Recht auf Schadensersatz.
  • Der Makler als Steuerexperte: Wenn sich der Immobilienmakler explizit als Steuerfachmann präsentiert, dies zum Beispiel in seiner Werbung anpreist, muss er auch über eine möglicherweise anfallende Steuerlast aufklären.
  • Beratungsbedürftiger Eigentümer: Ist beim Immobilienbesitzer eindeutig erkennbar, dass er fachmännische Beratung in Sachen Steuern braucht, muss der Makler ihn dahingehend beraten oder an einen Steuerfachmann verweisen.
  • Gesteigerte Beratungs- und Aufklärungspflicht: Diese besteht immer dann, wenn ein Makler dem Immobilienbesitzer eine riskante oder unvorteilhafte Verkaufsstrategie empfiehlt.

Besonders die letzten beiden Punkte führte die Klägerin als Gründe für ihren Schadensersatzanspruch an. Die Richter sahen bei der Frau aber keinen gesteigerten Beratungsbedarf, da sie als Vermieterin kein Immobilien-Laie sei und die Verkaufsempfehlung aufgrund des potenziell sinkenden Preises gerechtfertigt war. Aber auch bei Immobilien-Laien sieht das Gericht nicht automatisch gesteigerten Beratungsbedarf in Sachen Steuern. Es kommt also stark auf den Einzelfall an.

4. Welche Schadensersatzansprüche hat ein Verkäufer gegenüber dem Makler?

Muss der Veräußerungsgewinn unerwartet versteuert werden und erkennt ein Gericht den Schadensersatzanspruch des ehemaligen Eigentümers an, hat der Makler nicht nur seinen Provisionsanspruch verwirkt. Zum Schadensersatzanspruch können darüber hinaus Notar- und Grundbuchkosten, Darlehenszinsen und Renovierungskosten gehören sowie der Grundstückskaufpreis abzüglich des Erlöses aus dem späteren Verkauf.

Fazit

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, tut gut daran, sich von Experten beraten zu lassen, ist aber auch selbst in der Pflicht und sollte, statt umfassende Aufklärung schlichtweg zu erwarten, selbst tätig werden und aktiv fragen, wenn Klärungsbedarf besteht. Bei schwierigeren Fragen empfiehlt sich einen Steuerberater hinzuzuziehen.

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