Anlageimmobilien kaufen: Das ist zu beachten

Anlageimmobilien stellen eine der ältesten und bekanntesten Kapitalanlagemöglichkeiten dar. Investoren, die ihr Kapital in Immobilien anlegen, spekulieren dabei auf einen langfristigen Wertzuwachs, möchten ihr Vermögen gegen die Inflation schützen und in Form von Mieteinnahmen langfristigen Cash-Flow generieren. Der Cash-Flow wird dazu genutzt, ein aufgenommenes Darlehen zurückzuzahlen, notwendige Investitionen am Objekt zu tätigen, oder aber er steht als sogenannter Free-Cash-Flow zur Verfügung. Genauso wie in anderen Assetklassen, gibt es auch bei Immobilien risikoreichere und weniger risikoreiche Investmentmöglichkeiten. Zur Beurteilung der Risiken werden verschiedene Faktoren betrachtet, wie beispielsweise das Kaufpreis-Miete-Verhältnis (auch Faktor genannt), der Zustand der Immobilie, die Makro- und Mikrolage, in der sich die Immobilie befindet und mögliche Szenarien, wie sie in Zukunft genutzt werden könnte. Da es hier teils signifikante Unterschiede von Region zu Region, selbst innerhalb eines Ortes gibt, ist eine pauschale Aussage, was eine riskante und eine weniger riskante Immobilie ist, nicht möglich.

Einen ersten Anhaltspunkt liefert dabei der Kaufpreisfaktor. Bei dieser schnell berechneten Kennzahl ist zu beachten, dass weder Kaufnebenkosten noch Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden und sie daher nichts über die tatsächliche Nettorendite aussagen. Die Berechnung erweist sich dennoch als nützlich, um den Umfang der Investition abzuschätzen.

Kaufpreisfaktor= Kaufpreis / Jahreskaltmiete

Der errechnete Multiplikator beträgt 20, das bedeutet mit der Anlageimmobilie wäre der Kaufpreis mit 20 Jahreskaltmieten erwirtschaftet.

Wenn die Rendite einer Immobilie genau berechnet werden soll, muss die Nettorendite errechnet werden. Die Nettorendite bezeichnet den Gewinn nach Abzug aller im Verkauf und durch Steuern entstandenen Kosten:

Nettorendite (%) = (Jahreskaltmiete – Bewirtschaftungskosten) *100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Soll geprüft werden, ob ein Kaufpreis gerechtfertigt ist, eignet sich am besten das Ertragswertverfahren. Es sollte von der finanzierenden Bank als Serviceleistung in der Kreditkommunikation enthalten sein.

Weitere Renditekennzahlen aus der Betriebs- und Immobilienwirtschaft

Risikokennzahlen: Welche Risiken gibt es?

Risiken sind alle Kosten, die die erwartete Rendite in der Zukunft schmälern können. Risiken haben meist negative Auswirkungen auf den Kaufpreis einer Immobilie. Manche Risiken können von vornherein einkalkuliert werden, andere tauchen unvorhergesehen auf. Einige Kennzahlen werden mehrheitlich von den meisten Investoren betrachtet, wenn es um die Prüfung von möglichen Investments geht.

Weitere Risikokennzahlen aus der Betriebs- und Immobilienwirtschaft

Welche Rolle spielt die Lage beim Risiko eines Immobilieninvestments?

Ein weiterer Aspekt neben den objektbezogenen Risiken sind die standortbezogenen Risiken. Sie beeinflussen z.B. das Wiedervermietungsrisiko eines Objekts. Sie werden in makro- und mikrotechnische Risiken unterteilt:

• Makrotechnische Risiken: wirtschaftliche Entwicklung, allgemeiner Zustand der Region

• Mikrotechnische Risiken: in welcher Lage und welchem Zustand befindet sich das Objekt im Vergleich zu anderen Objekten?

Ein paar Beispiele:

Wie spiegelt sich das auf dem deutschen Immobilienmarkt wider?

Wenn wir uns den deutschen Markt anschauen, sehen wir, dass es aufgrund von verschiedenen Standortfaktoren Unterschiede zwischen den Renditen und den Quadratmeterpreisen gibt. Zum Vergleich finden Sie nachfolgend eine Übersicht aus der Praxis.

Vergleicht man beispielsweise die durchschnittlichen Renditen und Quadratmeterpreise in Berlin mit denen in München, so stellt man fest, dass sich zwar die Renditen auf einem ungefähr gleichen Niveau befinden, es allerdings signifikante Unterschiede bei den Quadratmeterpreisen gibt. Selbiges ist auch im direkten Vergleich zwischen Köln und Leipzig zu erkennen. Dort liegen die Renditen zwar auf ähnlich hohem Niveau, aber ein Blick auf die Quadratmeterpreise verrät, dass vergleichbare Objekte in München und Köln um ein Vielfaches teurer sind als in Berlin beziehungsweise Leipzig.

*in jeweils mittleren Lagen (Stand: 2020)

Hieraus wird ersichtlich, dass es nicht ausreicht, bei der Betrachtung von Kapitalanlageimmobilien nur das Kauf-Miet-Verhältnis bzw. die Rendite oder nur den Quadratmeterpreis zu betrachten. Stattdessen muss man sich einen Eindruck vom Gesamtbild machen, um sich eine fundierte Meinung bilden zu können. Was an einem Standort als günstig gilt, wird anderswo als überteuert betrachtet.

6. Was ist bei der Auswahl von Anlageimmobilien noch zu beachten?

Da es sich um eine Wertanlage handelt, sollte die Wahl des passenden Anlageobjekts gut überlegt sein. Es gibt einige Faktoren zu beachten, welche den Wert eines Hauses oder einer Wohnung als Kapitalanlage und somit auch die Rentabilität erheblich beeinflussen können. Hierbei ist es naheliegend, auch die eigenen Vorstellungen des idealen Wohnortes mit einzubeziehen, im Besonderen sollten folgende Aspekte berücksichtigt werden:

Standort

Auch wenn die Möglichkeiten finanziell begrenzt sind, ist es dennoch sinnvoll, sich bei der Suche nach einer passenden Renditeimmobilie an den Wunschwohnorten zu orientieren. Besonders die Investition in Wohnraum der deutschen Boomstädte zahlt sich meist aus. Die fünf deutschen Städte mit dem größten Zukunftspotenzial sind nach einer Erhebung des Hamburgischen WeltWirtschaftsInstituts (HWWI 2017) in absteigender Rangfolge: München, Leipzig, Frankfurt am Main, Dresden und Berlin.

Mikrolage

Ist die richtige Stadt gefunden, ist auch die Infrastruktur der direkten Wohnumgebung wichtig. Zu einer guten Mikrolage zählen Parameter wie die Verkehrs- und Stadtanbindung sowie die Attraktivität des Umfelds. Sie wird durch die Reichhaltigkeit der Angebote an Einkaufsmöglichkeiten, Restaurants/Cafés, Schulen, Kindergärten, sowie Grünanlagen und Freizeitmöglichkeiten bestimmt.

Zustand

Selbstverständlich ist auch der Zustand der Anlageimmobilie ein wichtiger Aspekt. Gerade bei Altbauten können Renovierungen, Sanierungen und gegebenenfalls Modernisierungen anfallen. Das kann einen erheblichen Kostenaufwand für den Investor bedeuten. Auch hohe Nebenkosten für den Mieter, beispielsweise durch eine niedrige Energieeffizienz, sind wertmindernd. Die Durchsicht einer umfangreichen Immobilienbewertung vor dem Kauf ist demnach sehr empfehlenswert.

Mieterstruktur

Auch eine augenscheinlich interessante Immobilie kann ein kritisches Investment sein, wenn sich das Mieterverhalten negativ auf die Rentabilität auswirkt. Eine Prüfung der bisherigen Mieterstruktur gibt hier Aufschluss. Dabei sollte hinterfragt werden, ob es vergangene Auffälligkeiten gab. Zum Beispiel in Form von Mietrückständen, unregelmäßigen Mietzahlungen, Mietnomaden oder juristischen Auseinandersetzungen mit Problemmietern. Außerdem garantieren unbefristete Mietverträge eine gute Rendite und schützen vor häufigen Mieterwechseln.

Erfüllt eine Immobilie die grundlegenden Voraussetzungen eines geeigneten Anlageobjektes und entspricht die errechnete Rendite den Erwartungen, ist die passende Anlageimmobilie gefunden und der Kauf kann in die Wege geleitet werden. Für einen reibungslosen Ablauf ist es ratsam, sich im Vorfeld über die Finanzierung, die Spekulationssteuer und die Kaufnebenkosten zu informieren.