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So berechnen Sie den Zeitwert einer Immobilie

In den letzten Jahren sind die Preise für Immobilien insb. in den Ballungsräumen immens gestiegen. Doch was ist meine eigene Immobilie eigentlich wert? Beantwortet werden kann diese Frage anhand des „beizulegenden Zeitwerts“ (international: Fair Value). Wir zeigen die verschiedenen Berechnungsverfahren, konkrete Praxisbeispiele und wichtige Einflussfaktoren auf den Preis.

Wir zeigen Ihnen, wie Sie den Zeitwert Ihres Hauses berechnen

Zeitwert ermitteln: Die wichtigsten Einflussfaktoren

Dieser Wert einer Immobilie ist nicht statisch oder von einer staatlichen Institution nach Tabellen fest vorgegeben. Er ändert sich nach Marktlage und wird unter anderem von Angebot und Nachfrage bestimmt, wodurch der Preis Schwankungen unterliegt. Weitere wichtige Faktoren, die berücksichtigt werden:

  • das Baujahr,
  • die Bausubstanz,
  • die Bewirtschaftungskosten,
  • das Grundstück bzw.
  • die Wohnfläche,
  • das Umfeld sowie
  • die Lage.

Im Gesetzesbuch ist eine genaue Definition des Verkehrswerts zu finden. In § 194 Baugesetzbuch (BauBG) heißt es:
„Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.“

Das mag auf den ersten Blick verklausuliert erscheinen, hat in der Praxis aber eine hohe Relevanz. Insbesondere öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ermitteln auf dieser Basis im Auftrag von Verkäufern, aber auch in Erbfällen den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie. Auf dem Weg dahin bedient sich der bestellte Wertgutachter einzelner oder je nach Umständen auch einer Kombination von Methoden zur Wertermittlung. Dabei sind drei Wertermittlungsverfahren üblich:

  • Vergleichswertverfahren
  • Sachwertverfahren
  • Ertragswertverfahren

Vergleichswertverfahren am Praxisbeispiel

Das Vergleichswertverfahren ist dann die erste Wahl, wenn es sich bei der Immobilie um ein typisches, leicht vergleichbares Gebäude handelt: Ein- und Zweifamilienhäuser, baugleiche Reihenhäuser, Doppelhaushälften oder Wohnungen in Standardgröße und Grundriss.
Der Name des Verfahrens legt es nahe: Der Wert der Immobilie wird im Vergleich mit ähnlichen Objekten und deren Wert im Markt (Kaufpreise) ermittelt. Wichtig aber: Faktoren wie Lage, Nutzung, Bodenbeschaffenheit oder Zuschnitt sollten bei allen Objekten wirklich vergleichbar sein. Letztlich werden also hier Handelswerte miteinander verglichen. Weil dabei die Kaufpreise der miteinander vergleichbaren Objekte gelegentlich stark variieren, wird in der Regel eine größere Zahl (in der Regel >10) in die Auswahl genommen.

Sachwertverfahren bei selbstgenutzten Immobilien

Gibt es dagegen keine oder nicht ausreichend viele vergleichbare Immobilien oder steht nicht der Ertrag (Mieteinnahmen) im Vordergrund, greift der Gutachter auf das Sachwertverfahren zurück. Klassischer Fall: Die Immobilie wird selbst genutzt.

Und so wird der Sachwert einer Immobilie ermittelt:
Bodenwert + Bauwert (Herstellungskosten der Bauten und Außenanlagen) = Sachwert

An einem Beispiel errechnet sich der Sachwert einer Immobilie so:

  • Grundstück: 500 qm
  • Bodenrichtwert: 160 Euro
  • Baujahr Haus: 1980
  • Alter Gebäude: 38 Jahre
  • 2 Garagen
  • Wohnfläche: 145 qm
  • Voraussichtliche Rest Nutzungsdauer: 62 Jahre
  • Alterswertminderung pro Jahr, linear 1,25%
  • starke nachgefragte Objektgröße

Und hier das Berechnungsschema:

Bodenwert (500 qm x 160 Euro) = 80.000 Euro
+Nebenkosten 2.700 Euro
= Bodenwert insgesamt 82.700 Euro

Bauwert: 650 cbm x 320 Euro = 208.000 Euro
+2 Garagen 15.000 Euro
+Außenanlagen (Mauern, Wege) 12.000 Euro
+Baunebenkosten 35.000 Euro
= Zwischensumme 270.000 Euro

-Alterswertminderung
(1,25% x 38 Jahre --> 47,50%) = 128.250 Euro
= Zwischensumme 142.000 Euro

x Marktanpassungsfaktor 1,10 = 14.200 Euro
= Bauwert insgesamt 156.200 Euro

+Bodenwert insgesamt (s. o.) 82.700 Euro
= Sachwert 238.900 Euro

Ertragswertverfahren für vermietete Objekte

Das Ertragswertverfahren bietet sich dann an, wenn vermietete, nicht selbst genutzte Objekte vorliegen. Typische Beispiele sind Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien. Das ist auch verständlich, weil gerade hier potenzielle Käufer nach Immobilien suchen, die zukünftig einen guten Ertrag versprechen.
Für ihre Investition (Kaufpreis + Nebenkosten des Erwerbs) möchten die Käufer den bestmöglichen Ertrag und eine größtmögliche Rendite erzielen. In unserem Fall berechnet sich der Ertragswert der Immobilie wie folgt:

Jahresrohertrag (145 qm x 7,50 Euro x 12 Mon.) = 13.050 Euro
+Garagen (2 x 50 Euro x 12 Mon.) 1.200 Euro
= Zwischensumme 14.250 Euro

-Bewirtschaftungskosten (Instandhaltung, Verwaltung, x 0,20) 2.850 Euro
= Jahresreinertrag 11.400 Euro

-Reinertrag Boden (Bodenwert 82.700 x Liegenschaftszins 0,05) 4.135 Euro
= Reinertrag Gebäude 7.265 Euro

x Vervielfältiger (Liegenschaftszinssatz, Rest Nutzungsdauer 62 J.) laut Tabelle 19,03
= Ertragswert Gebäude 138.253 Euro

+Bodenwert 82.700 Euro
-Wert mindernde Schäden 10.000 Euro
= Ertragswert 210.953 Euro

Marktwert durch Sachwert und Ertragswert feststellen

Um dem üblichen Marktpreis oder Marktwert (Verkehrswert) möglichst nahe zu kommen, kann ein Mittelwert zwischen Sachwert und Ertragswert gebildet werden. Im Beispiel wären das:
38.900 Euro + 210.953 Euro / 2 = 224.926 Euro (gerundet)

Von Fall zu Fall ist es auch möglich, den Ertragswert oder den Sachwert jeweils höher zu gewichten und daraus den Verkehrswert zu ermitteln. Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus könnte der Sachwert zu zwei Drittel, der Ertragswert hingegen mit einem Drittel gewichtet werden. Dann ergäbe sich ein Verkehrswert von: (238.900 Euro x 2/3) + (210.953 Euro x 1/3) = 159.267 + 70.318 = 229.585 Euro (gerundet).

Der technische Zeitwert

Bei Objekten, die technisch betrachtet ein feststehendes Ende der Nutzung haben, wird oft ein technischer Zeitwert berechnet. Dafür sind aber individuelle Schätzungen und Erfahrungswerte je nach Gebäudeart nötig. Zur Berechnung des technischen Zeitwertes wird eine mittlere Lebenserwartung von Wohngebäuden (100 Jahre) vorausgesetzt, was aber oft nicht der Realität entspricht. So können bestimmte Umstände wie regelmäßige Instandhaltungen oder Umbauten die Lebensdauer wesentlich verlängern. Andererseits würde eine zu starke Beanspruchung (sogenanntes „verwohnen“) ohne Pflege und Reparaturen diese deutlich verkürzen.

In der Praxis der Wertermittlung wird oft diese Formel für den mittleren (technischen) Zeitwert (Tm) angewendet:

Tm = ½ x [ (Alter Gebäude)²/(Gesamtnutzungsdauer)² + (Alter Gebäude) / (Gesamtnutzungsdauer) ] x 100 % Dabei entsprechen die Ergebniswerte nahezu der Abschreibung, welche sich aus dem Vervielfältiger im Ertragswertverfahren auf Basis eines Liegenschaftszinses von 1,00 % errechnet.

Fazit: Zeitwert je nach Informationsverfügbarkeit und Nutzung der Immobilie ermitteln


Wie viel Ihre Immobilie Wert ist, können Sie mit drei unterschiedlichen Verfahren ermitteln. Einen ersten Anhaltspunkt liefert meist der Blick auf regionale Immobilienpreise bei vergleichbaren Objekten. Deutlich genauer ist das Sachwertverfahren, das sich für selbst genutzte Immobilien eignet. Wird die Immobilie hingegen an Investoren veräußert, so nutzen Sachverständige das Ertragswertverfahren.


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