Grundlagenwissen über Grundstückspreise

In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise in Deutschland stetig gestiegen. Wie genau lässt sich ein realistischer Quadratmeterpreis für ein Grundstück ermitteln, welche Faktoren bestimmen den Wert und somit den Preis eines Grundstücks und wie lassen sich der bundesweite Anstieg und die regionalen Unterschiede erklären? – In unserem Ratgeber-Artikel haben wir für Sie die Antworten auf diese Fragen zusammengetragen.

Grundlagenwissen über Grundstückspreise

1. Wie lassen sich realistische Grundstückspreise ermitteln?

Grundstückspreise werden in erster Linie vom Bodenwert bestimmt. Um den Grundstückspreis zu ermitteln, ist es also notwendig, den Bodenwert eines Grundstücks zu kennen. Für die Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks gibt es die folgenden zwei Möglichkeiten:

  • Das Vergleichswertverfahren: Bei diesem Verfahren wird der Bodenwert eines Grundstücks aus den Verkaufspreisen für ähnliche Grundstücke in vergleichbarer Lage, die in der näheren Vergangenheit am Markt erzielt wurden, abgeleitet. Doch nicht immer gibt es Grundstücke, die sich als Vergleichsobjekte eignen.

  • Der Bodenrichtwert: Wenn es für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Vergleichsgrundstücke gibt, kann auch der relevante Bodenrichtwert bei der Ermittlung des Bodenwerts eines Grundstücks hilfreich sein. Die Bodenrichtwerte sind durch einen Gutachterausschuss ermittelte Durchschnittswerte, die jeweils für den Boden in bestimmten Lagen (den sogenannten Bodenrichtwertzonen) gelten. Der Bodenrichtwert wird in Euro pro Quadratmeter angegeben.

Aus dem ermittelten Bodenwert eines Grundstücks lässt sich ein angemessener Preis für das Grundstück ableiten. In der Regel bedarf es kleiner bis mittlerer Anpassungen, auf Grund der nicht selten sehr individuellen Eigenschaften der Grundstücke. Ein Makler kann mit Hilfe seiner Kenntnisse über aktuelle Grundstückspreise dabei helfen, den Wert einer Immobilie korrekt zu ermitteln. Ein richtig ermittelter Grundstückspreis ist enorm wichtig für den weiteren Verlauf der Vermarktung. Setzt man den Verkaufspreis zu hoch an, schreckt er potenzielle Käufer ab. Bei einem zu niedrigen Grundstückspreis, verschenkt der Eigentümer nicht nur bares Geld, sondern lässt Kaufinteressenten möglicherweise vermuten, die Immobilie hätte versteckte Mängel.

2. Quadratmeterpreise als Richtwert

Der Quadratmeterpreis gibt an, wie viel ein Quadratmeter Grundstücksfläche oder ein Quadratmeter Wohnfläche in einer bestimmten Region aktuell kostet. An diesem Wert kann man sich bei der Wertermittlung für die eigene Immobilie orientieren. Die Quadratmeterpreise, für den eigenen Stadtteil, kann man auf einschlägigen Immobilienseiten recherchieren oder man informiert sich bei einem Makler aus der Region. In der nachfolgenden Tabelle finden Sie die durchschnittlichen Grundstückspreise ausgewählter Bundesländer und ihren jeweiligen Städten für 2018, in Euro pro Quadratmeter:

BundeslandStadtDurchschnittlicher Grundstückspreis in Euro pro Quadratmeter für 2018

Berlin

Berlin

511,51 €/m²

Bayern

München

1.422,71 €/m²

Nordrhein-Westfalen

Düsseldorf

520,25 €/m²

Thüringen

Erfurt

157,74 €/m²

Hamburg

Hamburg

661,12 €/m²

3. Welche Faktoren beeinflussen die Grundstückspreise?

Grundstückspreise sind insbesondere von der Lage der Immobilie abhängig. Darüber hinaus spielen aber viele weitere Faktoren ebenfalls eine Rolle. Grundstücke haben in der Regel individuelle Eigenschaften, die ihren Wert und somit ihren Verkaufspreis beeinflussen. Darum können Grundstückspreise in den meisten Fällen nicht ohne Weiteres einfach aus den Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien übernommen werden. Auch die Bodenrichtwerte können nur als Orientierung bei der Berechnung des Grundstückswerts dienen. Um präzise den individuellen Grundstückswert ermitteln zu können, müssen auch die individuellen Faktoren berücksichtigt werden, die den jeweiligen Grundstückswert beeinflussen. Dazu gehören insbesondere:

  • die Ausrichtung und der Schnitt: Für Grundstücke, die günstig ausgerichtet und geschnitten sind, lassen sich höhere Preise erzielen. Besitzen Sie beispielsweise einen unverbauten Bergblick, können Sie in der Regel einen höheren Grundstückspreis ansetzen.
  • die Größe: Der Wert eines Grundstücks und somit auch der Grundstückspreis steigt tendenziell mit seiner Größe.
  • der Erschließungsgrad: Bei erschlossenen Grundstücken sind weniger bzw. keine baulichen Maßnahmen erforderlich, damit sie genutzt werden können. Das bedeutet, dass bei erschlossenen Grundstücken auch keine Kosten für die neuen Käufer des Grundstücks für die Erschließung anfallen, wodurch der Verkaufspreis höher angesetzt werden kann.
  • die Beschaffenheit des Bodens: Die Bodenqualität (gibt es z. B. Altlasten) und die Art des Bodens (also z. B. Lehm, Fels oder Kies) beeinflussen den Wert und somit den Preis des Grundstücks.
  • die Bebaubarkeit: Eignet sich ein Grundstück als Bauland, hat das einen positiven Einfluss auf den optimalen Verkaufspreis. Je größer die bebaubare Fläche eines Grundstücks ist, desto höher ist in der Regel auch der Grundstückspreis.
  • die Lage: Für Grundstücke, die sich in gefragten Gegenden befinden, werden höhere Grundstückspreise erzielt. Die Attraktivität eines Grundstücks hängt davon ab, ob es zentral liegt, ob es in der Nähe genug Bushaltestellen und U- oder S-Bahnhöfe sowie Schulen, Kitas, Arztpraxen, Kultur- und Erholungsangebote gibt.

4. Warum steigen die Grundstückspreise?

Auf dem Immobilienmarkt ist zu beobachten, dass in den letzten Jahren die Grundstückspreise immer weiter gestiegen sind. Diese Entwicklung wurde durch eine steigende Nachfrage, bei gleichzeitig knappem Angebot an Grundstücken, bedingt. Je mehr Interessenten es für eine einzelne Immobilie gibt, desto teurer kann man sie verkaufen. Die erhöhte Nachfrage ihrerseits ist das Ergebnis mehrerer Faktoren:

  • Immer mehr Verbraucher in Deutschland sehen die eigene Immobilie als Altersvorsorge und sichere Geldanlage an.
  • In den letzten Jahren waren die Zinsen verhältnismäßig niedrig. Das hat viele Menschen ermutigt einen günstigen Kredit aufzunehmen, um ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Zum jetzigen Zeitpunkt liegt der Leitzins der EZB bei 0,00 Prozent (Stand: März 2018).
  • Des Weiteren, gibt es die berechtigte Vermutung, dass mit der Aussicht auf weiter steigende Quadratmeterpreise viele Grundstückseigentümer ihre Grundstücke zurückhalten. Sie versprechen sich davon, zu einem späteren Zeitpunkt einen besseren Preis pro Quadratmeter zu erzielen. Das wiederum führt zu einer weiteren Verknappung auf dem Immobilienmarkt.
  • Der vergleichsweise sichere Immobilienmarkt in Deutschland zieht immer mehr Investoren aus dem In- und Ausland an. Gründe dafür sind vor allem die Wertsteigerung der Gebäude und steigende Mieten mit deutlich mehr Rendite als z.B. bei Festgeldern oder gar Staatsanleihen.

Sie möchten wissen, wie sich konkret der Wert eines Grundstücks berechnen lässt? Informieren Sie sich in unserem Ratgeber-Artikel!

5. Warum gibt es regionale Unterschiede?

Auch wenn die Preise für Grundstücke in den letzten Jahren bundesweit insgesamt gestiegen sind, bedeutet das nicht, dass das für alle Regionen der Fall ist. Es gibt ganz klare regionale Unterschiede bei der Preisentwicklung. Ländliche Regionen schneiden tendenziell schlechter ab. In den Wohnlagen in und um Großstädte und Ballungsgebieten sind die Quadratmeterpreise dagegen sehr stark gestiegen und haben inzwischen sogar Höchststände erreicht (siehe Tabelle oben). Mehrere Faktoren haben diese Entwicklung bedingt:

  • Immer mehr Menschen sind aus den ländlichen Gebieten u.A. wegen Arbeits- und Bildungsangeboten in die Großstädte und Ballungsgebiete gezogen. Das hat zu einer erhöhten Nachfrage an Immobilien und Grundstücken, die sich in diesen Lagen befinden, geführt.
  • Gleichzeitig ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien in den Städten platztechnisch begrenzt.
  • Auf dem Land gibt es oftmals mehr Platz zum Bauen und es kommen tendenziell weniger Interessenten auf eine Immobilie, weshalb die Grundstücke in der Regel günstiger sind.

Das Zusammenspiel aus erhöhter Nachfrage und knappem Angebot führt zum Anstieg der Grundstücks- bzw. Immobilienpreise. Insbesondere in den Großstädten, in deren näherer Umgebung und in besonders gefragten Stadtteilen. Das größere Angebot zusammen mit der geringeren Nachfrage auf dem Land führen dazu, dass die Immobilienpreise nicht so stark steigen wie in den Städten - in manchen ländlichen Regionen sinken die Preise sogar.


Bildquelle: iStock.com/levers2007


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