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Hausverkauf wegen Trennung: Gute Bilanz ohne Frust

Hausverkauf wegen Trennung: Gute Bilanz ohne Frust

Wenn eine Ehe geschieden oder eine Partnerschaft beendet wird und ein Haus im Besitz des Paares ist, gibt es viele denkbare Optionen, wie mit den eigenen vier Wänden verfahren werden kann. Dabei sollten alle Möglichkeiten in Betracht gezogen werden, denn schließlich ist das Haus meist der mit Abstand größte Vermögenswert der Familie. Folgende Punkte sollten beim Verkauf beachtet werden, damit kein Geld verschenkt wird und beide Parteien zufrieden einen neuen Lebensabschnitt beginnen können.

1. Vor dem Verkauf: Preisweichen

Bei einem Hausverkauf wegen einer Trennung geht es mitunter recht unharmonisch zu, denn oft ist der Zeitdruck sehr groß, weil die Entscheidung zu diesem Schritt leider oft viel zu spät geschieht. Schließlich müssen beide per Gesetz dem Hausverkauf zustimmen, und häufig sperrt sich eine Partei. Typischer Grund hierbei ist, dass sich ein Partner emotional an das Wohneigentum gebunden fühlt und lieber darin wohnen bleiben möchte. Dann wird eine Auszahlung notwendig, und häufig findet über deren Summe keine Einigung statt. Einfacher und streitfreier ist da die Veräußerung an Dritte.

Um den Zeitdruck der Verkäufer wissen auch die möglichen Käufer. Diese schrauben ihre Angebote für Scheidungsverkäufe deswegen meist recht weit nach unten. Dazu kommt noch, dass Ihre Immobilie im Laufe der Zeit an Wert verloren hat. Bei einer objektiven Schätzung des Hauses inklusive Hausrat sollten Sie also nicht zu viel erwarten. Je zeitiger Sie aber Ihren Hausverkauf wegen Trennung durchführen, desto besser.

Noch ein Grund für schnelles Handeln: Die Grunderwerbssteuer sparen Sie sich, wenn Sie schon vor anerkannter Scheidung Ihr Domizil verkaufen. Denn für Ehegatten wird bei der Übertragung der Immobilie im Grundbuch keine Grunderwerbssteuer von 5% fällig. Mit dem Ausziehen dagegen sollten Sie sich Zeit lassen. Denn ist einer der Partner oder Ehegatten bei der Trennung ausgezogen, kann zusätzlich eine Spekulationssteuer anfallen.

2. Hausverkauf wegen Trennung: Die Finanzierung

Wer aufgrund einer Trennung sein Haus verkauft, hat oft noch offene Kreditvereinbarungen mit seiner Bank zu begleichen. Bezahlt der Kreditnehmer die Baufinanzierungsdarlehen mithilfe des Verkaufserlöses vorzeitig und innerhalb der Zinsbindungsfrist, wird häufig eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig. Da aber allgemein die Zinsen niedrig sind, lassen auch viele Finanzhäuser bei einem Hausverkauf wegen einer Trennung in diesem Punkt mit sich reden.

Außerdem sind auch nicht alle Verwaltungskosten ein Muss. Ausweichen kann man den Kosten für Neueintragung von Grundschulden und Hypotheken, indem man eine Darlehensübernahme durch den Käufer vereinbart. Dann wird es auch nicht notwendig, die eingetragenen Grundpfandrechte löschen zu lassen, wodurch weitere Gebühren entstehen würden.

3. Immobilie und Grundbucheintrag

Meistens gehen Geschiedene davon aus, dass die Verkaufssumme auf die offenen Schulden angerechnet wird. Dies ist aber nicht zwangsläufig der Fall und richtet sich nach den Besitzverhältnissen. Ist ein Partner beim Hausverkauf wegen der Trennung Alleineigentümer des Grundstücks, wird ihm allein der Erlös für den Verkauf zugutekommen. Dieser hat dann übrigens auch die Weisungsbefugnis, sprich, er darf den anderen Partner nach Verstreichen einer Karenzzeit des Hauses verweisen. Vor dem Verkauf sollte also ins Grundbuch geschaut werden, ob beide Partner die Immobilie jeweils zur Hälfte besitzen.

4. Hausverkauf wegen Trennung: Die Optionen

  • Kreditübernahme: Der Käufer kann auch einfach den Kredit des Verkäufers übernehmen. Vorausgesetzt der Käufer hat die gleiche oder eine bessere Bonität als der bisherige Darlehensnehmer, stimmt die kreditgebende Bank der Kreditübernahme im Regelfall zu. Allerdings sollten die Konditionen auch attraktiv sein, denn schließlich muss der Kreditvertrag auch dem Käufer zusagen.
  • Immobilientausch: Hierbei bleibt der Finanzierungsvertrag bestehen. Der Verkäufer erwirbt eine neue Immobilie und nutzt das Darlehen dann für das neue Eigenheim. Auch hier bedarf es der Zustimmung des Kreditinstituts.
  • Teilungsversteigerung: Die Teilungsversteigerung muss beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden. Diese Option ist die letzte Wahl beim Hausverkauf wegen Trennung, da hierbei ein Mindestschätzwert für eine offene Auktion ermittelt wird, der oft aber auch schon der Verkaufspreis ist. Da dieser dann im Schnitt ein Drittel unter dem tatsächlichen Marktwert liegt, haben die Verkäufer in der Regel ein schlechtes Geschäft gemacht – es sei denn, einer der Partner hat das Haus ersteigert. Lassen Sie es gar nicht erst zu einer durch das Gericht angeordneten Teilungsversteigerung kommen, indem Sie frühzeitig eine Einigung finden.

5. Der Zugewinnausgleich

Wer am Ende wie viel vom Verkaufspreis abbekommt, wird über den Zugewinnausgleich errechnet. Denn erbrachte Reparaturleistungen, bestehender Hausrat, aber auch andere Schulden und Vermögenswerte werden dabei berücksichtigt, wenn es zur Verteilung der Anteile vors Familiengericht geht. Bei der Unterzeichnung der entsprechenden Vereinbarung sollten Sie noch einmal alles Aufgelistete überprüfen und notieren, was davon wirklich während und nicht vor der Ehe angehäuft wurde. Auch wenn Sie Ihrem Partner immer noch vertrauen, sollten Sie bedenken, dass beim Hausverkauf wegen einer Trennung schon so manche Partei plötzlich verschlagen geworden ist.

6. Klaren Schlussstrich ziehen

Damit Sie nicht noch Dinge bezahlen müssen, die Sie nicht mehr in Anspruch nehmen, sollten Sie sich auch wirklich aus allen Verbindlichkeiten austragen. Nachdem Sie ihr Haus aufgrund einer Trennung verkauft haben, sollten Sie deswegen etwaige Versicherungspolicen, Verträge mit Strom- und Gasanbietern und die Nebenkostenvereinbarungen kündigen. Eine Ausnahme besteht, wenn einer der Getrennten, häufig die Frau mit Kindern, im Haus wohnen bleibt. Dann können von der anderen Partei weiterhin Rechnungen für die genannten Leistungen beglichen und auf den Trennungsunterhalt angerechnet werden.

7. Fazit: Schnell und überlegt handeln

Sie sehen also, seine Immobilie zu veräußern ist eine komplizierte Angelegenheit mit vielen Stolperfallen. Das Allerwichtigste beim Hausverkauf wegen einer Trennung ist deswegen, stets im Voraus zu planen, um nicht überrumpelt zu werden und gute Verkaufspreise ohne unnötige Abzüge zu erzielen. Und ist einfach keine faire Lösung zu finden, sollten Sie nicht zögern, einen Anwalt einzuschalten.


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