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Grundstück vererben: Der Letzte Wille

Grundstück vererben: Der Letzte Wille

An die eigene Sterblichkeit denkt niemand gerne, ungeklärte Erbschaftsfälle führen aber nicht selten zu langwierigen Streitigkeiten innerhalb der Erbengemeinschaft. Insbesondere Grundstücke und Immobilien wie Häuser und Eigentumswohnungen werden häufig aufgrund ihres hohen Werts bei Eintreten einer gesetzlich geregelten Erbfolge unter mehreren Erben aufgeteilt und lassen sich dann meist nur noch mit großer Mühe veräußern. Lesen Sie in diesem Artikel, warum sich das frühzeitige Verfassen eines notariell beglaubigten Testaments (auch Letzter Wille genannt), Erbvertrags oder Nachlasses besonders für Grundbesitzer lohnt.

1. Grundstück vererben durch Testament

Grundbesitz wie bebaute und unbebaute Grundstücke sind oftmals die größten vorhandenen Kapitalanlagen und haben für viele Eigentümer darüber hinaus großen emotionalen Wert ; vor allem bei Eigenbezug. Umso wichtiger ist es vielen zukünftigen Erblassern, dass das Grundstück nach dem eigenen Ableben in guten Händen ist. Um dies sicherzustellen, empfiehlt es sich frühzeitig ein Dokument aufzusetzen, das den Erbfall transparent regelt. Dafür ist es wichtig, dass der Testator testierfähig ist ; also das 16. Lebensjahr (beschränkte Testierfähigkeit) bzw. 18. Lebensjahr vollendet hat und weder durch geistige Störungen gemäß § 2229 Abs. 4 BGB noch faktische Testierunfähigkeit gemäß § 2247 Abs. 4 BGB, § Abs. 2 und 3 BGB unfähig ist, zu testieren. Die faktische Testierunfähigkeit besteht nur dann, wenn der Erblasser durch starke körperliche Einschränkungen keine Möglichkeit zur verständlichen Kommunikation durch sprachlichen Ausdruck (Lautsprache, Gebärdensprache, geschriebene Sprache etc.) besitzt. Der Testator muss darüber hinaus nicht eigenhändig ein Dokument zur Regelung des Erbfalls verfassen, sondern kann dies von anderen Personen anfertigen lassen. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine notarielle Beglaubigung, damit das Dokument vor Gericht nicht angefochten wird.

2. Streit verhindern durch frühzeitigen Grundstücksverkauf

Wer große Vermögenswerte wie Grundstücke noch zu Lebzeiten veräußert, erspart der späteren Erbengemeinschaft in vielen Fällen großen Ärger und Erbschaftssteuern. Hinterlassen Sie mehrere Erben erster Ordnung (Kinder, Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner) ohne eine Erbregelung durch ein Testament oder ähnliches, müssen diese das Gesamterbe durch die gesetzliche Erbfolge teilen. Dabei passiert es häufig, dass größere Vermögenswerte anteilig mehreren Parteien vermacht werden, wodurch der Verkaufsprozess erschwert werden kann, da alle eingetragenen Eigentümer dem Verkauf zustimmen müssen. Insbesondere beim Verkauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen kann es zu einer Wertminderung kommen, wenn durch die Wertermittlung Freibeträge nicht überschritten werden sollen. Viel einfacher ist es hingegen, Geldbeträge je nach Höhe des jeweiligen Freibetrags zu vererben.

Eine Übersicht über die jeweiligen Freibeträge Angehöriger finden Sie hier.

3. Ohne Regelung tritt Erbfolge in Kraft

Falls Sie sich nicht rechtzeitig um die ordentliche Verteilung Ihres Nachlasses kümmern, kommt es zur gesetzlich geregelten Erbfolge. In diesem Fall wird Ihr gesamtes Erbe je nach Verwandtschaftsgrad an Ihre leiblichen Hinterbliebenen aufgeteilt ; vorher nicht festgehaltene Wünsche wie das Hinterlassen einzelner Wertgegenstände an Freunde oder gemeinnützige Organisationen und das Vermachen ganzer Grundstücke an einzelne Erben, können dann nicht befolgt werden.

4. Enterbung mit Einschränkungen möglich

In einigen Fällen besteht der dringende Wunsch einen Verwandten vom Erbe auszuschließen. Prinzipiell ist es möglich Verwandte jedes Verwandtschaftsgrads zu enterben ; Verwandten erster Ordnung (Kindern, Enkeln, eingetragenen Lebenspartnern und Ehepartnern) steht jedoch ein sogenannter Pflichtteil zu. Kindern steht ein gesetzlicher Pflichtteil von 50% des Gesamterbes zu. Falls alle Kinder bereits verstorben sind, wird dieser Pflichtteil auf Enkel übertragen.Bei Ehepartnern und eingetragenen Lebenspartnern ist für die Höhe des Pflichtteils entscheidend, ob ein Ehevertrag geschlossen wurde und ob es sich bei der Partnerschaft um eine sogenannte Zugewinngemeinschaft handelt. Wurde ein Ehevertrag aufgesetzt, steht der hinterbliebenen Person gesetzlich ein Viertel des Erbes zu. Bei einer Zugewinngemeinschaft hat der hinterbliebene Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner einen Anspruch auf weitere 25% des Erbes- somit auf 50% der gesamten Hinterlassenschaft. Selbst bei explizitem Erbausschluss durch ein Testament, bestehen diese gesetzlichen Ansprüche für Verwandte erster Ordnung. Alle weiteren Hinterbliebenen lassen sich allerdings gänzlich enterben.  

5. Durch Schenkungen und Nießbrauchsrecht Pflichtteil und Erbschaftssteuern mindern

Das Nießbrauchsrecht ermöglicht eine Aufteilung jeglichen Eigentums auf einen oder mehrere sogenannte “bloße Eigentümer” und Nießbraucher. Damit behält der bloße Eigentümer nur noch das Verfügungsrecht und gibt sowohl das Nutzungs- als auch das Fruchtziehungsrecht an den oder die Nießbraucher ab. Häufige Anwendung findet dies in der Übertragung von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen an ein Familienmitglied erster Ordnung durch eine Schenkung. Der ehemalige Eigentümer erhält danach das Nießbrauchsrecht auf Lebenszeit, darf dementsprechend als Nießbraucher sowohl Immobilien bewohnen als auch vermieten. Verstirbt der Nießbraucher zehn Jahre nach der Schenkung oder später, spielt das verschenkte Eigentum für die Berechnung der Erbschaftsteuer keine Rolle mehr und fließt zudem auch nicht in den Pflichtteilsergänzungsanspruch der Pflichtteilsberechtigten ein. Des Weiteren ist dies eine gängige Möglichkeit den Erbanspruch von Verwandten erster Ordnung zu mindern und kommt somit einer defacto Enterbung nahe.

6. Wertermittlung Ihres Grundstücks

Den sogenannten Verkehrswert Ihres Grundstücks berechnet im Erbfall der Fiskus. Das Finanzamt setzt dabei je nach verfügbaren Referenzen eines von drei normierten Wertermittlungsverfahren ein. Der reale Verkaufswert Ihres Grundstücks kann allerdings stark vom errechneten Verkehrswert abweichen, da bei der normierten Wertermittlung weder die Marktentwicklung noch Neben- und Zusatzkosten berücksichtigt werden. Sie haben allerdings das Recht ein unabhängiges Gutachten von einem Immobilienmakler anfertigen zu lassen. Dieses Gutachten wird bei McMakler dynamisch auf Basis umfassender Marktanalysen, aktueller Preistrends mit lokaler Expertise erstellt und ist für Sie kostenlos.


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