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Grundstück geerbt: Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?

Grundstück geerbt: Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?

Erbrecht ist in Deutschland eine sehr komplexe Thematik, insbesondere wenn es dabei um Immobilien geht. Seit dem 1. Januar 2009 gelten geänderte Bestimmungen bei der Erbschaftsteuer, die zwischen selbst- und fremdgenutzten Immobilien unterscheiden. Darüber hinaus können nicht nur Häuser und Wohnungen, sondern auch Grundstücke, Teil des Nachlassvermögens sein. Alles um die Themen Erbschaftsteuer, Erbfolge, Grundbucheintrag, Pflichtteilsberechtigung und Wertermittlung für Grundbesitz (Grundstücke und Immobilien) erfahren Sie in diesem Ratgeber-Artikel

1. Wer ist erbberechtigt und wer nicht?

Prinzipiell erbberechtigt sind grundsätzlich alle natürlichen und juristischen Personen, die vom sogenannten Erblasser (der verstorbenen Person) per Testament, Erbvertrag oder Vermächtnis auserkoren werden. Der Erblasser darf aufgrund der rechtlich geltenden Testierfreiheit also auch Freunden und gemeinnützigen Organisationen Wertgegenstände, Geld oder sogar Immobilien und Grundstücke hinterlassen. Durch ein Vermächtnis können einzelne Vermögensvorteile an einen Vermächtnisnehmer vermacht werden, ohne diesen als Erben einzutragen. Falls allerdings keines dieser Dokumente vorliegt und die Erbansprüche der einzelnen Parteien dokumentiert, wird das Erbe nach der gesetzlich geregelten Erbfolge aufgeteilt. Zur Erbengemeinschaft gehören dann lediglich direkte Verwandte, Ehepartner sowie eingetragene Lebenspartner je nach Erbfolge.

2. Regelung der Erbfolge

Über die Höhe des Erbanspruchs entscheidet dabei der Verwandtschaftsgrad der Hinterbliebenen. Hierbei gilt: Erbberechtigt sind in diesem Fall immer näher Verwandte vor entfernten Verwandten. Hat der Erblasser Hinterbliebene erster Ordnung, erben diese den gesamten Nachlass und erhalten Anteile an Gütern wie Immobilien und Grundstücken – gibt es keine Verwandte erster Ordnung, erben Hinterbliebene zweiter Ordnung. Hinterlässt der Erblasser sowohl Kinder als auch Enkel, erben nur die Kinder und nicht die Enkel. Ein Erbschein erteilt Auskunft über die sogenannte Erbquote (das Verhältnis des zu erbenen Anteils zu anderen Erben) und wird gegen eine Gebühr ausschließlich auf Anfrage vom Nachlassgericht ausgestellt. Mit Stellung des Antrags auf einen Erbschein nimmt der Antragsteller das Erbe an.

Erbschaftsteuer nach Abzug der Freibeträge Gesetzlicher Erbteil
I.Ordnung Kinder, Enkel (falls Kinder bereits verstorben sind) 50%
I.Ordnung Ehepartner, eingetragene Lebenspartner 25% (bei Zugewinngemeinschaften 50%)
II.Ordnung Eltern 50% falls weder Kinder noch Enkel leben
II.Ordnung Geschwister
III.Ordnung Großeltern, Onkel und Tanten

3. Erbe durch Pflichtteilsberechtigung

Bestimmte Erben (Kinder, Eltern, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner), die durch Verfügung des Erblassers von der Erbfolge ausgeschlossen sind, haben trotzdem einen sogenannten Pflichtteilsanspruch auf den Nachlass. Dieser Anspruch entspricht der hälfte des gesetzlichen Erbteils wie in der obigen Tabelle aufgeführt.

Rechenbeispiel: Wurde das einzige Kind des Erblassers durch das Testament spezifisch von der Erbfolge ausgeschlossen, hat es trotzdem einen Pflichtteilsanspruch von der Hälfte des gesetzlichen Erbteils (für Kinder gilt ein gesetzlicher Anspruch auf 50% des gesamten Nachlasses). Das Kind hat in diesem Beispiel also einen Anspruch auf 25% des Gesamterbes, obwohl es durch ein Testament von der Erbfolge ausgeschlossen ist. Zu diesem sogenannten Pflichtteil des Erbes können auch Grundstücke, Häuser und Wohnungen gehören.

4. Steuerliche Deklarierung im Erbfall – Erbschaftsteuer

Erbschaften sind in Deutschland steuerpflichtig – auch geerbte Grundstücke – und müssen daher von all denjenigen beim zuständigen Finanzamt angegeben werden, die als Erben eingetragen sind. Geschieht dies nicht innerhalb von drei Monaten nach dem Ableben der verstorbenen Person, kann den Erben auch Jahre später noch Steuerhinterziehung von den Finanzbehörden vorgeworfen werden, was strafrechtliche Konsequenzen haben kann. Sie müssen allerdings im Erbfall nicht auf das gesamte Erbe Steuern zahlen, da Sie je nach Verwandtschaftsgrad zur verstorbenen Person einen Freibetrag haben. Zu versteuern sind demnach nur solche Beträge, die abzüglich des Freibetrags verbleiben. Der Freibetrag ergibt sich dabei wie folgt:

Verwandtschaftsgrad Freibetrag
Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro Freibetrag
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro Freibetrag
Enkel: 200.000 Euro Freibetrag
Eltern und Großeltern: 100.000 Euro Freibetrag
alle anderen Erben: 20.000 Euro Freibetrag

Rechenbeispiel: Sie erben von ihrer Mutter ein Grundstück im Wert von 450.000€. Abzüglich des Freibetrags von 400.000€ bleibt ein zu versteuernder Anteil von 50.000€, auf die Sie dem Fiskus Erbschaftssteuer entrichten müssen. Erben Sie allerdings ein Grundstück im Wert von 100.000€ von Ihrem Onkel, so müssen Sie abzüglich des Freibetrags von 20.000€ noch auf 80.000€ Erbschaftssteuer zahlen.

5. Übersicht: Steuersatz nach Steuerklasse

Der Steuersatz der Erbschaftsteuer ergibt sich auf Grundlage Ihrer Steuerklasse – diese unterscheidet sich allerdings von Steuerklasse und ergibt sich aufgrund Ihres Verwandtschaftsgrades zur verstorbenen Person. In Steuerklasse I fallen Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern. Steuerklasse II besteht aus Geschwistern, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkindern, Schwiegereltern und geschiedenen Ehegatten und Steuerklasse III umfasst alle weiteren Erben. Nachfolgend finden Sie eine Auflistung der jeweiligen Steuersätze.

Die Erbschaftsteuer sowie Schenkungssteuer richtet sich nach folgenden Bestimmungen:

Erbschaftsteuer nach Abzug der Freibeträge Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
bis 75.000€ 7% 15% 30%
bis 300.000€ 11% 20% 30%
bis 600.000€ 15% 25% 30%
bis 6.000.000€ 19% 30% 30%
bis 13.000.000€ 23% 35% 50%
bis 26.000.000€ 27% 40% 50%
über 26.000.000€ 30% 43% 50%

Rechenbeispiel: Sie erben von ihrer Mutter ein Grundstück im Wert von 100.000€. Da der Wert des Grundstücks innerhalb Ihres Freibetrags liegt, müssen Sie keine Erbschaftssteuer zahlen. Erben Sie allerdings ein Grundstück im Wert von 100.000€ von Ihrem Onkel, so müssen Sie abzüglich des Freibetrags von 20.000€ noch auf 80.000€ eine Erbschaftssteuer von 20% (also 16.000€) an den Fiskus zahlen.

6. Geerbte Grundstücke verkaufen oder vermieten?

Erben Sie ein vermietetes Grundstück, also eine Kapitalanlage, stellt sich die Frage des Verkaufs in der Regel nicht. Laufende Mieterträge sollten aber nicht nur Betriebs- und Verwaltungskosten decken, sondern möglichst eine Rendite abwerfen, die über vergleichbaren Kapitalanlagen liegt. Insbesondere wenn Sie keine laufenden Kredite haben, die Sie mit dem Erlös eines Verkaufs abzahlen würden, lohnt sich das Vermieten des geerbten Grundstücks. Bedenken Sie aber, dass Sie als Vermieter einige Pflichten haben – unter anderem gehören dazu die Instandhaltungspflicht, Verkehrssicherungspflicht und der Winterdienst.

Als emotional befreiender und auch stressfreier stellt sich allerdings in der Regel der Verkauf heraus. Erben kommen oftmals nach dem Erbe einer durch den Erblasser selbstbewohnten Immobilie zu der Erkenntnis, dass viele Modernisierungsarbeiten anfallen bevor sie vermietbar ist. Solche Modernisierungen sind ein nicht zu unterschätzender Kostenpunkt und können in ihrer Durchführung einige Zeit beanspruchen. Dass zwischen freien und vermieteten Immobilien in guten Lagen der Wertunterschied bis zu 30% beim Verkauf betragen kann, ist ein weiteres Argument für den Verkauf von unvermieteten Grundstücken.

7. Wertermittlung des geerbten Grundstücks oder der Immobilie

Der sogenannte Verkehrswert eines Grundstücks oder einer Immobilie bemisst sich nach dem Marktwert, den das Objekt hat und beeinflusst damit direkt die Höhe der Erbschaftsteuer. Seit 2009 ermittelt das Finanzamt auf Basis von einem von drei normierten Wertermittlungsverfahren einen Verkehrswert für Immobilien, der als Richtwert im Verkaufsfall gilt. Im Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise für vergleichbare Objekte herangezogen und auf deren Grundlage ein Wert ermittelt. Vor allem bei Häusern und Eigentumswohnungen ist dies gängige Praxis. Im Ertragswertverfahren bemisst sich der Wert durch die nachhaltig zu erwirtschaftende Jahresnettokaltmiete einer Immobilie, welches deshalb besonders bei Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäusern angewandt wird. Kann der Wert weder durch einen Vergleich noch anhand von üblichen Mieten ermittelt werden (dies ist zum Beispiel bei unbebauten Grundstücken der Fall), wird das Sachwertverfahren vom Finanzamt angewandt, in welchem der Wert des Bodens und der Wert der baulichen Anlagen separat ermittelt werden. Sind Sie mit der Wertermittlung des Finanzamts nicht zufrieden weil dieser entweder zu niedrig angesetzt ist oder ihren Freibetrag überschreitet, können Sie einen Gutachter mit einer unabhängigen Wertermittlung beauftragen. McMakler bietet Ihnen eine kostenlose und unverbindliche Wertermittlung anhand zahlreicher Kritierien, die einen großen Einfluss auf die von Ihnen zu zahlende Erbschaftsteuer haben kann.

8. Grundbucheintrag bedenken

Erben Sie allein oder als Teil einer Erbengemeinschaft ein Grundstück oder eine Immobilie, müssen Sie beim zuständigen Grundbuchamt einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen. Auskunft darüber, welches Grundbuchamt zuständig ist, kann Ihnen das örtliche Amtsgericht erteilen. Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Ableben des Erblassers oder nach einer Erbauseinandersetzung (bei der Verteilung des Nachlasses auf eine Erbengemeinschaft oder Gesellschaft) gestellt, fallen dafür keine Kosten an. Lediglich nach dieser Frist berechnet das Grundbuchamt Antragsgebühren für die Grundbuchberichtigung. Voraussetzung für die Antragstellung ist ein gültiger Erbfolge-Nachweis, der durch Vorlage eines Erbscheins, eines Erbvertrages oder eines notariellen Testaments geleistet werden kann.

9. Steuerbefreiung bei Eigenbezug des Grundstücks

Steuerfrei sind hingegen alle geerbten Immobilien und Grundstücke, die vom Erblasser selbst bewohnt wurden und von den Erben nicht fremdgenutzt werden. Beziehen Sie eine geerbte Eigentumswohnung oder ein Haus selbst, muss dieser Teil des Erbes nicht versteuert werden. Diese Regelung gilt übrigens auch für den Eigenbezug Ihrer Kinder, Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner. Allerdings fallen bei einem Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach dem Bezug rückwirkend Erbschaftssteuern für den Verkauf an. Diese Regelung gilt darüber hinaus nicht, falls die Wohnfläche der Immobilie über 200 Quadratmeter misst. In diesem Fall wird jeder zusätzliche Quadratmeter anteilig besteuert.


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