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Grundschuld

Grundschuld

Die meisten Immobilienkäufer müssen ein Kredit aufnehmen, um ihr Vorhaben finanzieren zu können. Banken und andere Kreditgeber sichern sich durch einen entsprechenden Eintrag der Grundschuld ins Grundbuch ab. Doch wie genau entsteht die Grundschuld, welche Gebühren zahlt man beim Grundbuchamt und beim Notar, gibt es eine Rangfolge der Rechte der Gläubiger und günstigere Alternativen zur Löschung der Einträge im Grundbuch? Lesen Sie in unserem Ratgeber-Artikel die Antworten auf diese wichtigen Fragen.

1. Grundschuld – was ist das?

1.1. Wie Kreditgeber sich bei Baudarlehen durch den Eintrag im Grundbuch absichern

Der Kauf einer eigenen Immobilie kann nicht immer komplett aus Eigenkapital finanziert werden. Deswegen müssen Immobilienkäufer oft ein Kredit bei einer Bank oder einer Sparkasse aufnehmen, um ihr Vorhaben finanzieren zu können.

Kreditgeber verlangen bei der Gewährung von Immobilienkrediten neben regelmäßig zu zahlende Zinsen auch eine weitere Absicherung. Diese Sicherheit wird der Bank gegeben, indem man ins Grundbuch die sogenannte Grundschuld in Höhe der Darlehenssumme eintragen lässt. Der Eintrag im Grundbuch kann von jedem Bürger, der ein berechtigtes Interesse vorweisen kann, eingesehen werden. Für die Bank bedeutet das, dass ihr ein Recht an der Immobilie eingeräumt wurde. Sollte der Kreditnehmer seine Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen können, kann die Restschuld trotzdem beglichen werden. In solchen Fällen kommt es oft zu einer Zwangsversteigerung und ein Teil des Erlöses daraus wird genutzt, um die noch vorhandenen Schulden zu begleichen.

1.2. Wie genau entsteht eine Grundschuld?

Damit eine Grundschuld entsteht, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein: Der Eigentümer des Grundstücks und der Kreditgeber müssen sich über die Bestellung der Grundschuld einigen. Es gibt zwei Möglichkeiten, eine Grundschuld zu bestellen:

  • Bei einer Buchgrundschuld müssen sie im nächsten Schritt eine notariell beglaubigte Urkunde vorlegen und den Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs beantragen. Der Eintrag wird mir der Einwilligung des Eigentümers von einem Notar vorgenommen.
  • Bei einer Briefgrundschuld dagegen muss zusätzlich zu dem Eintrag ins Grundbuch ein Grundschuldbrief an den Gläubiger ausgehändigt werden. Der Grundschuldbrief ist ähnlich einem Wertpapier. Er enthält Informationen zur belasteten Immobilie, zu der Höhe der Belastung, dem Gläubiger und den Zinsen.

Beide Grundschuldformen haben ihre Vor- und Nachteile: Die Buchgrundschuld ist transparenter und sicherer als die Briefgrundschuld, weil der Eintrag in die Abteilung III des Grundbuchs gesetzlich vorgeschrieben ist und man nachvollziehen kann, wer der Eigentümer eines Grundstücks wirklich ist. Ein Nachteil der Briefgrundschuld ist außerdem, dass der Grundschuldbrief verloren gehen könnte und der Gläubiger seine Forderungen gegenüber des Kreditnehmers nur dann geltend machen kann, wenn er im Besitz des Dokuments ist. Die Briefgrundschuld hat aber auch wichtige Vorteile: Wenn sie an einen anderen Gläubiger abgetreten wird, müssen lediglich ein Abtretungsvertrag abgeschlossen und der Grundschuldbrief übergeben werden. Bei der Buchgrundschuld dagegen muss im Grundbuch ein Eintrag über die Abtretung gemacht werden.

2. Kosten für den Notar und den Eintrag ins Grundbuch

Für den Eintrag ins Grundbuch und für die Beurkundung der Grundschuld durch den Notar entstehen Kosten. Die Gebühren werden durch das Grundbuchamt und durch den Notar in Rechnung gestellt. Die Höhe der Gebühren ist gesetzlich vorgeschrieben und hängt u. a. von der Höhe der Grundschuld und des Kaufpreises ab.

3. Die Rangfolge der Rechte der Gläubiger

Wenn ein Kreditnehmer seine Raten nicht vertragsgemäß zahlen kann, können Kreditgeber eine Zwangsversteigerung veranlassen. Die Restschulden können aus dem Erlös beglichen werden, der bei der Zwangsversteigerung erzielt wurde. Wenn aber die Grundschulden mehrerer Gläubiger am selben Grundstück im Grundbuch stehen, ist es möglich, dass der Erlös nicht ausreicht, um alle Gläubiger auszuzahlen. Laut Gesetz entscheidet in solchen Fällen die Rangfolge der Einträge im Grundbuch darüber, welcher Gläubiger als Erster sein Geld bekommt. Meistens haben die ältesten Einträge den Rang I und wenn es zu einer Zwangsversteigerung kommt, erhalten die Gläubiger auf einem höheren Rang ihr Geld als Erste. Deswegen lassen sich Banken am liebsten mit Rang I in Grundbücher eintragen und gewähren günstigere Zinsen bei sogenannten erstrangigen Darlehen.

4. Sollte man die Grundschuld nach Darlehenstilgung löschen lassen?

Wenn ein Darlehen getilgt wurde, haben Kreditnehmer zwei Möglichkeiten:

  • Sie können die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen, nachdem sie von ihrem Kreditgeber eine beglaubigte Löschungsbewilligung bekommen haben. Zusätzlich zur Löschungsbewilligung sollen Kreditnehmer von der Bank eine Verzichtserklärung verlangen, die bestätigt, dass das Darlehen vollständig getilgt ist.
  • Sie können die Grundschuld bestehen lassen und auf die Löschung verzichten. Dadurch kann die bereits im Grundbuch eingetragene Grundschuld auch für zukünftige Kredite als Sicherheit eingesetzt werden. Wenn man sich für diese Option entscheidet, spart man sich die Kosten für die Löschung und für einen eventuellen Neueintrag beim nächsten Kredit. Wenn das neue Kredit bei einer anderen Bank aufgenommen wird, muss der Altgläubiger dem Neugläubiger seine Rechte abtreten. Hierbei entstehen aber geringere Gebühren für den Kreditnehmer als bei der Löschung und Neueintragung der Grundschuld.

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