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Grundpfandrecht

Grundpfandrecht

Grundpfandrechte sind dingliche Verwertungsrechte, die in der Regel der Sicherung von Immobilienkrediten dienen. Doch welche Formen von Grundpfandrechten gibt es, wer nimmt den Eintrag ins Grundbuch vor und was passiert nach Tilgung des Immobilienkredits? – In unserem Ratgeber-Artikel haben wir für Sie wissenswerte Informationen zum Thema Grundpfandrechte zusammengetragen.

1. Grundpfandrechte dienen der Absicherung der Gläubiger

Unter Grundpfandrechten versteht man dingliche Verwertungsrechte, welche der Sicherung von Immobilienkrediten dienen. Oftmals müssen Immobilienkäufer ein Kredit aufnehmen, weil sie die Kaufsumme nicht (komplett) mit ihrem Eigenkapital begleichen können. Bei Kreditabschluss werden den Gläubigern Rechte an dem Objekt eingeräumt. Das bedeutet, dass bei Zahlungsverzug der Gläubiger eine Zwangsversteigerung veranlassen kann, um die ausstehende Restschulden zu bekommen.

2. Die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld

2.1. Die Grundschuld

Die Grundschuld ist das heute meist genutzte Grundpfandrecht. Bei der Grundschuld handelt es sich um eine Belastung, die für ein Grundstück aufgenommen werden kann. Sie dient der Absicherung von Krediten. Damit die Grundschuld entstehen kann, müssen sich der Eigentümer des Grundstücks und der Kreditgeber über die Bestellung der Grundschuld einigen. Es gibt zwei Formen der Grundschuld:

  • Die Buchgrundschuld wird von einem Notar mit Einwilligung des Eigentümers in die Abteilung III des Grundbuchs eingetragen.
  • Bei einer Briefgrundschuld wird auch ein entsprechender Eintrag ins Grundbuch vorgenommen. Zusätzlich dazu wird dem Gläubiger ein Grundschuldbrief ausgehändigt. Der Grundschuldbrief gibt Auskunft über das belastete Objekt, die Höhe der Belastung, den Kreditgeber und die vereinbarten Zinsen.

2.2. Die Hypothek

Ähnlich wie die Grundschuld zählt die Hypothek auch zu den Grundpfandrechten und dient der Absicherung eines Kredits. Auch bei der Hypothek wird ein Grundstück oder eine Immobilie durch einen entsprechenden Eintrag ins Grundbuch belastet. Der Eigentümer des Grundstücks bzw. der Immobilie überschreibt die Rechte daran an denjenigen, von dem er das Kredit bekommen möchte. Die Höhe der Hypothek hängt von dem Wert des Objekts ab, auf das man die Hypothek aufnehmen möchte.

Es gibt unterschiedliche Varianten von Hypotheken:

  • Die Tilgungshypothek: bei dieser Form werden im Vorfeld jährliche Annuitäten vereinbart. In der Regel werden dann jeden Monat einzelne Raten zurückgezahlt. Die monatlichen Raten setzen sich aus dem Tilgungsbetrag und aus Zinsen zusammen.
  • Die Festhypothek: hierbei werden vorab der Zinssatz und die Gesamtlaufzeit festgelegt. Das ermöglicht dem Kreditnehmer eine höhere Planungssicherheit.
  • Die variable Hypothek: bei dieser Variante wird kein fester Zinssatz vereinbart. Er ist variabel und hängt von der Entwicklung am Kapitalmarkt ab. In der Regel sind variable Hypotheken bei Vertragsabschluss günstiger als feste Hypotheken. Gleichzeitig ist aber das Risiko höher, wegen Schwankungen am Kapitalmarkt höhere Zinsen bezahlen zu müssen.

Kreditnehmer sollten die Entscheidung für eine konkrete Form der Hypothek von ihrer individuellen finanziellen Situation und ihrer Risikobereitschaft abhängig machen.

2.3. Der Unterschied zwischen einer Hypothek und einer Grundschuld

Zwischen der Grundschuld und der Hypothek gibt es wichtige Unterschiede: Eine Hypothek ist immer mit dem Darlehen, das sie absichern soll, verknüpft. Mit der Rückzahlung des Darlehens reduziert sich die Schuld, welche der Kreditnehmer zurückzahlen muss. Nach vollständiger Tilgung des Kredits erlischt die Hypothek automatisch. Der entsprechende Eintrag im Grundbuch wird dann also gelöscht.

Im Gegensatz dazu ist eine Grundschuld nicht mit dem anfangs aufgenommenen Kredit verknüpft. Selbst, nachdem das Kredit getilgt wurde, kann man die Grundschuld bestehen lassen und auf die Löschung im Grundbuch verzichten. So kann die bereits im Grundbuch vermerkte Grundschuld als Sicherheit für zukünftige Kredite eingesetzt werden.

2.4. Die Rentenschuld

In Deutschland wird die dritte Form des Grundpfandrechts, die Rentenschuld, als Kreditsicherheit heutzutage kaum noch benutzt. Wie bei der Grundschuld, handelt sich auch bei der Rentenschuld um eine Grundstücksbelastung. Der Schuldner erhält in diesem Fall über einen Zeitraum hinweg zu regelmäßigen Terminen eine bestimmte Geldrente aus dem Grundstückswert. Er hat schließlich die Möglichkeit, den bisher aufgenommenen Betrag zurückzuzahlen und dadurch seine Schuld selbst auszulösen. Andernfalls geht das belastete Grundstück an die Bank.

3. Eintragung ins Grundbuch

Grundpfandrechte werden ins Grundbuch eingetragen. Sollte der Kreditnehmer die vereinbarten Darlehenszinsen irgendwann nicht mehr vertragsgemäß zahlen können oder wollen, können Gläubiger von ihrem Grundpfandrecht Gebrauch machen und das Objekt zwangsversteigern lassen. Der Erlös aus der Zwangsversteigerung kann dann zur Begleichung der Restschulden eingesetzt werden. Bei der Eintragung ins Grundbuch werden Grundpfandrechte mit einem Rang versehen. Die Rangordnung bestimmt dann bei einer Zwangsversteigerung darüber, in welcher Reihenfolge die Ansprüche der Gläubiger befriedigt werden können. Banken lassen sich am liebsten mit Rang I ins Grundbuch eintragen.

Grundpfandrechte werden ins Grundbuch von einem Notar eingetragen. Dabei entstehen Gebühren, die an das Grundbuchamt und an den Notar zu zahlen sind.

4. Wann werden Grundpfandrechte im Grundbuch gelöscht?

Sobald ein Hypothekendarlehen zurückgezahlt wurde, erlischt dieses Grundpfandrecht automatisch. Bei einer Grundschuld dagegen hat man nach der vollständigen Tilgung des Kredits zwei Möglichkeiten: den Eintrag im Grundbuch löschen oder aber die Grundschuld bestehen lassen, um sie als Sicherheit für spätere Kredite einzusetzen. Das könnte zum Beispiel bei der Finanzierung einer Sanierung oder größeren Renovierung praktisch sein, weil eine Kreditaufnahme dann einfach, schnell und zu günstigen Konditionen möglich ist.


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