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Grunderwerbsteuer

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer wird in Deutschland fällig, wenn man ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung erworben hat. Sie wird direkt nach dem Kauf an das Finanzamt entrichtet. Andernfalls kann der Käufer nicht als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Doch diese Steuer stellt eine hohe finanzielle Belastung dar und es ist vollkommen legitim, wenn Sie sich fragen, ob es möglich ist diese Steuerlast zu senken. Lesen Sie in unserem Artikel, in welchen Situationen diese Steuer gar nicht anfällt und wie man sie legal mindern kann.

1. Wann fällt die Grunderwerbsteuer an?

Die Grunderwerbsteuer zählt zu den Kaufnebenkosten beim Kauf einer Immobilie. Sie wird vom Käufer nach dem Erwerb einmalig an das zuständige Finanzamt entrichtet. Sobald der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben wurde, informiert er das Finanzamt über den Kauf. Daraufhin stellt das Finanzamt den Grunderwerbsteuerbescheid aus. Der Kaufpreis, der im Vertrag steht, ist die Bemessungsgrundlage für diese Steuer. Die Höhe dieser Steuer unterscheidet sich je nach Bundesland, in dem das Objekt liegt, und beträgt zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Der Käufer muss die Steuer innerhalb eines Monats bezahlen.

Sobald die Steuer gezahlt wurde, bekommen Käufer eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt. Dieses Dokument bestätigt, dass man seine Steuerschuld beglichen hat. Im Anschluss wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung dem mitwirkenden Notar vorgelegt. Erst dann kann der Notar veranlassen, dass die nach dem Vertragsabschluss im Grundbuchamt gemachte Auflassungsvormerkung gelöscht und der neue Eigentümer endgültig im Grundbuch eingetragen wird. Es ist im Interesse der Käufer, ihre Steuerschuld zeitnah zu begleichen, damit der Immobilienkauf rechtsgültig wird.

2. Erbschaft und Schenkung einer Immobilie werden anders besteuert als ein Immobilienkauf

Nicht immer, wenn eine Immobilie oder ein Grundstück an einen neuen Eigentümer übergeht, fällt eine Grunderwerbsteuer an. Bei Erbschaft und Schenkung wird der Erwerb des Grundstücks lediglich über die Erbschafts- und Schenkungssteuer besteuert. Auch der Verkauf an Verwandte ersten Grades ist von der Grunderwerbsteuer ausgenommen. Das bedeutet, dass bei Verkäufen zwischen Eltern und ihren Kindern, Großeltern und ihren Enkeln und auch zwischen Ehepartnern der neue Eigentümer von der Besteuerung verschont bleibt. Wenn Immobilien oder Grundstücke an Geschwister verkauft werden, wird die Grunderwerbsteuer jedoch fällig.

3. Freibetrag von 2.500 Euro

Bei der Grunderwerbsteuer hat der Gesetzgeber einen Freibetrag von 2.500 Euro vorgesehen. Das bedeutet, dass der Erwerb von Grundstücken, deren Preis unter 2.500 Euro liegt, nicht besteuert wird.

4. Wer kann die gezahlte Grunderwerbssteuer steuerlich absetzen?

Wer eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück für die private Eigennutzung erworben hat, kann die beim Kauf entrichtete Grunderwerbsteuer später leider nicht von seiner Einkommenssteuer absetzen.

Anders verhält sich das aber bei Freiberuflern und Unternehmern. Wer eine Immobilie oder Grundstück betrieblich nutzt, um damit steuerpflichtige Einkünfte zu erzielen, kann die beim Kauf gezahlte Steuer als Betriebsausgabe absetzen. Die Absetzung des kompletten Betrags erfolgt jedoch nicht auf einmal, sondern muss über die Nutzungsdauer ausgeführt werden. Auch wenn das Objekt vermietet wird, kann die Grunderwerbsteuer später als Werbungskosten geltend gemacht werden.

5. Wie kann man die beim Immobilienkauf zu entrichtende Steuer senken?

5.1. Ein unbebautes Grundstück kaufen und darauf ein neues Haus errichten

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei einem Hauskauf gilt in Deutschland nicht nur der Wert des Grundstücks, auf dem ein Haus steht, sondern der Gesamtwert von Grundstück und Gebäude. Für das Finanzamt ist der im Notarvertrag ausgewiesene Kaufpreis von Bedeutung. Wer also ein bereits gebautes Haus kauft, kann das nicht trennen und muss Steuern für das Grundstück und das darauf befindliche Gebäude entrichten.

Wer aber ein unbebautes Grundstück kauft und später ein neues Haus darauf bauen lässt, kann die Bemessungsgrundlage für die Besteuerung wesentlich reduzieren. Es ist jedoch wichtig, dass der Verkäufer des Bauplatzes und die Baufirma nicht in einer Beziehung zueinander stehen und dass beide Verträge unabhängig voneinander abgeschlossen werden. Andernfalls sieht die Rechtsprechung vor, dass die Grunderwerbsteuer für den Gesamtkaufpreis von Grundstück und Haus erhoben wird.

5.2. Mobile Extras aus dem Kaufpreis herausrechnen und Steuern sparen

Wer eine Bestandsimmobilie kauft und von den früheren Eigentümern so genannte bewegliche Extras wie z. B. Einbauküchen, eingebaute Essplätze, Kamine, Gartenmöbel, Markisen, Saunen oder Photovoltaikanlagen übernimmt, kann durch eine kluge Vertragsgestaltung die zu entrichtenden Steuern senken.

Als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gelten lediglich das Grundstück, das Gebäude und das Inventar, das ein fester Bestandteil der Bausubstanz ist. Gegenstände, die man ausbauen und wieder woanders einbauen kann, werden dagegen nicht besteuert. Deswegen sollte man diese mobilen Extras und deren Wert im Kaufvertrag gesondert auflisten. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Steuer. Man muss allerdings wissen, dass die Finanzämter oft misstrauisch werden, wenn der Wert der mitgekauften beweglichen Extras über 15 Prozent des gesamten Kaufpreises liegt. Deswegen sollte man sich sämtliche noch vorhandene Rechnungen und Belege von dem Verkäufer möglichst aushändigen lassen. Diese können dem Finanzamt bei Bedarf dann vorgelegt werden.

Man kann übrigens auch die Kosten für den Notar senken, wenn man den Notarvertrag nur über den Erwerb der Immobilie abschließt und mit dem Verkäufer einen separaten Vertrag für das übernommene Inventar aufsetzt.


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