Jetzt kostenlos bewerten
Telefon 0800 500 80 02

Fristlose Kündigungsgründe für Vermieter

Fristlose Kündigungsgründe für Vermieter

Manchmal geraten Vermieter an die falschen Mieter. Diejenigen, die Ihre Wohnung nicht bezahlen, den Hausfrieden stören oder die Wohnung nicht so behandeln, wie es sich gehört. Da kann der Wunsch der Vermieter, den Störenfried einfach aus der Wohnung zu schmeißen, immer größer werden. Doch für Vermieter ist es bei weitem nicht so einfach einen Mieter zu kündigen, wie umgekehrt. Welche wirksamen Gründe einen Vermieter zur Kündigung berechtigen und wie eine Kündigung aussehen sollte, lesen Sie hier.

1. Mietrückstände

Damit eine Immobilie rentabel ist, müssen entsprechende Mieteinnahmen für den Vermieter garantiert sein. Diese sind zumeist notwendig um bestehende Kredite abzubezahlen, die Nebenkosten zu decken etc. Doch wenn ein Mieter, auch nach wiederholten Verwarnungen, nicht reagiert, müssen Vermieter tätig werden. Im Idealfall, soll der aktuelle Mieter gekündigt werden. Doch hierbei gibt es einiges zu beachten: Es ist gesetzlich festgelegt, dass der Vermieter die fristlose Kündigung nur durchsetzen kann, wenn die Miete mindestens zwei Monate ganz oder teilweise ausbleibt. Hierbei muss die Höhe der ausbleibenden Miete insgesamt über einer Monatsmiete liegen. Sollte der aktuelle Mieter über eine längere Mietdauer immer wieder zu wenig oder keine Miete bezahlen, muss die Summe der Mietrückstände eine Höhe von insgesamt zwei Monatsmieten erreichen. Ist dies erreicht, kann der Vermieter ohne vorherige Abmahnung eine fristlose Kündigung aussprechen. In diesem Falle hat der Mieter aber die Möglichkeit seine bisherigen Mietrückstände zu begleichen, womit die Kündigung des Vermieters dann wieder unwirksam wird. Eine solche Schonfristzahlung kann allerdings nur einmal alle zwei Jahre in Anspruch genommen werden.

Bei fortwährend unpünktlicher Mietzahlung liegt ebenfalls eine schwere Vertragsverletzung vor, was den Vermieter zu gleichem Handeln wie oben beschrieben befugt – allerdings muss hier mindestens eine Abmahnung vorausgehen.

2. Vernachlässigung des Mietobjektes

Auch die Vernachlässigung des Mietobjektes kann eine Kündigung des Mietvertrages nach sich ziehen. Eine Verletzung der Sorgfaltspflicht kann diverse Gründe haben. Beispiele können sein, dass der Mieter die Wohnung trotz frostigen Temperaturen nicht angemessen heizt, dass er unerlaubte Umbauten vornimmt, welche die Bausubstanz der Wohnung gefährden oder durch Fehlverhalten Brandgefahr herbeiführt. In all diesen Fällen muss der Kündigung eine Abmahnung vorangehen, welche dem Mieter die Möglichkeit gibt seiner Sorgfaltspflicht wieder angemessen nachzukommen. Sollte dies nach der gesetzten Frist nicht der Fall sein, ist eine Kündigung durch den Vermieter gerechtfertigt.

3. Störung des Hausfriedens

Eine Störung des Hausfriedens kann ebenfalls vielerlei Gründe haben. Lärmbelästigung, Beleidigungen der anderen Bewohner oder des Vermieters, sexuelle Belästigung, Gestank… Wie ein Vermieter in diesem Fall vorgehen kann, ist abhängig davon, wie schwerwiegend der Hausfrieden gestört wird. Wenn die Situation sehr akut oder unzumutbare für andere Beteiligte ist, kann der Vermieter sofort eine fristlose Kündigung aussprechen. In weniger schwerwiegenden Fällen, ist eine vorherige Abmahnung erforderlich. Sollte es zu einer Gerichtsverhandlung kommen, müssen Vermieter für ausreichend Zeugenaussagen zum Beispiel durch andere Hausbewohner sorgen, um den Bewohner tatsächlich aus der Wohnung zu bekommen.

4. Illegale Untervermietung

Mieter dürfen die eigene Mietwohnung nur mit vorheriger Erlaubnis des Vermieters an dritte untervermieten. Hierbei spielt es keine Rolle, ob dies entgeltlich oder unentgeltlich geschieht. Widersetzt sich der Mieter dieser Vereinbarung, hat der Vermieter die Möglichkeit eine Abmahnung zu erteilen. Der Mieter hat daraufhin die Möglichkeit die Untervermietung zu unterlassen – sollte die Untervermietung trotzdem weiterhin durchgeführt werden, kann eine Kündigung auf Vermieterseite ausgesprochen werden. Jedoch muss der Vermieter bei plausiblen Gründen zu einer Untervermietung zustimmen. Sonst können im Extremfall sogar Schadensersatzzahlungen anfallen. Ein plausibler Grund kann beispielsweise ein langer Auslandsaufenthalt sein, währenddessen doppelte Mietzahlungen für den Mieter nicht tragbar sind. Allerdings erlangt dieses Thema gerade in Zeiten von Airbnb & Co. eine immer höhere Relevanz. Einer solchen Untervermietung muss der Vermieter zumeist nicht zustimmen.

5. Abmahnung & Kündigungsschreiben - was müssen Vermieter beachten

Um einen Mieter loszuwerden, bedarf es nicht nur guter Gründe – es müssen auch formale Dinge beachtet. Eine Abmahnung sollte immer schriftlich erfolgen, denn nur so hat der Vermieter etwas gegen den Mieter in der Hand, sollte es zu einer Verhandlung kommen. Auch das Kündigungsschreiben bei der fristlosen Kündigung bedarf einiger Formalien, um seinen Zweck zu erfüllen. Wichtig ist, dass der Kündigungsgrund detailliert dargelegt wird, denn eine fristlose Kündigung erfordert immer einen gesetzlich festgelegten Kündigungsgrund. Hier ist eine Rechtsberatung meist sehr hilfreich, welche Sie in Ihrem Vorhaben unterstützt. Um zu verhindern, dass der aktuelle Mieter die Kündigung ignoriert bzw. behauptet diese nie erhalten zu haben, sollte diese zumindest per Einschreiben an den aktuellen Mieter verschickt werden. Noch besser ist es das Kündigungsschreiben persönlich in Begleitung eines Zeugen zu überbringen oder alternativ von einem Gerichtsvollzieher zustellen zu lassen. Nach der fristlosen Kündigung hat der Mieter vier Wochen Zeit die Wohnung zu räumen.

6. Räumungsklage - was müssen Vermieter tun

Wenn der Mieter das Kündigungsschreiben erhalten hat, sich aber trotzdem weigert auszuziehen, hilft nur noch eine Räumungsklage. Dies geschieht beim zuständigen Amtsgericht, welches prüft, ob die fristlose Kündigung rechtens ist. Ist dies der Fall, wird ein gerichtliches Räumungsurteil rechtskräftig, welches auch den Gerichtsvollzieher ins Spiel bringt. Der Gerichtsvollzieher ist dazu befugt dem Mieter den Zutritt zur Wohnung zu verwehren. Die Kosten müssen vom Mieter selbst getragen werden.

Damit es gar nicht erst dazu kommt, sucht McMakler Ihnen als Vermieter den passenden Wunschmieter. Da wir einen ausführlichen Mietercheck vornehmen, kommt es nicht zu Mietverzögerungen oder sonstigen Unannehmlichkeiten. Sie lehnen sich zurück und lassen sich von unserem Service überzeugen.


Top-Artikel

Jetzt zum Höchstpreis verkaufen oder vermieten!

In nur wenigen Schritten ermitteln wir den Wert Ihrer Immobilie.

Jetzt kostenlos bewerten
Jetzt Immobilienwert ermitteln