Immobilienpreise 2020 an Nord- und Ostsee

Letztes Update: 16.06.20

So unterschiedlich die beiden deutschen Küsten auch sind, eines haben sie gemeinsam: Die Nähe zum Wasser ist begehrt, das macht sich auch bei den Preisen bemerkbar. Bedingt durch die Coronakrise, sehen die meisten Menschen in diesem Jahr eher von weiten Reisen an exotische Traumstrände dieser Welt ab. Grund genug, einen genaueren Blick auf die heimischen Küsten zu werfen, denn auch die können sich sehen lassen. Ob Wandern, Radfahren oder Schwimmen – all das ist an den deutschen Küsten möglich. Und wer erst da ist, spielt vielleicht auch mit dem Gedanken, dort zu wohnen, wo andere Urlaub machen.

In unserer Immobilienpreisanalyse haben wir die Entwicklung der Immobilienpreise sowohl an der Nordsee- als auch an der Ostseeküste einmal genauer betrachtet. Im ersten Teil beleuchten wir die Immobilienpreise der Bestandsbauten an den Küsten und im zweiten Teil die Preisentwicklung der Neubauten.

Immobilienklima Ostsee Nordsee Titelbild

Die wichtigsten Zahlen:

  • Mit großem Abstand am teuersten ist es nach wie vor auf den Ostfriesischen und Nordfriesischen Inseln mit durchschnittlich 6.962 €/m² beziehungsweise 5.932 €/m².
  • Trotz leichtem Preisrückgang auf den Nordseeinseln um zwei beziehungsweise vier Prozent, sind die dortigen Immobilienpreise noch immer doppelt so teuer wie in Lübeck (3.109 €/m²), der teuersten Ostsee-Region im Ranking.
  • Trotz der signifikant hohen Immobilienpreise auf den Nordseeinseln, finden sich im Gesamtvergleich weit mehr Ostsee-Regionen in der oberen Preistabelle.
  • Während Kaufinteressenten an der Nordseeküste in zehn von 14 Regionen noch Durchschnittspreise unter 2.000 €/m² finden, gibt es an der Ostseeküste lediglich drei von elf Regionen, die unter dieser Preisgrenze liegen.
  • Die günstigste Region entlang der gesamtdeutschen Küste ist das Stettiner Haff.

Teil 1 - Immobilienpreisanalyse: Bestandsbauten Nordseeküste

Die Regionen an der Nordseeküste gelten seit Jahren als touristischer Hotspot Deutschlands. Das schlägt sich auch bei den Immobilienpreisen nieder, wie die aktuelle Analyse von McMakler zur Entwicklung der Immobilienpreise an der Nordseeküste im ersten Quartal 2020 gegenüber dem ersten Quartal 2019 zeigt. In immerhin zehn der insgesamt 14 analysierten Regionen steigen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise weiter an. Vier Regionen davon weisen sogar Preissteigerungen zwischen zehn und 14 Prozent auf.

McMakler Analyse Immobilienklima Nordsee Bestandsbauten Tabelle und Karte

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, über die Preisentwicklung an der Nordseeküste:

„Der Bann der Nordseeküste ist ungebrochen und Immobilien weiterhin sehr gefragt. Sogar während der Coronakrise konnten wir in fast keiner Region einen nennenswerten Rückgang der Nachfrage nach Immobilien beobachten. Da verwundert es nicht, dass die Preise auch in diesem Jahr steigen. Dennoch gibt es einige Überraschungen: Der Aufwärtstrend hält nicht in allen Regionen an. So gibt es ein schwaches Aufatmen auf den Inseln, auch in Emden geben die Preise etwas nach.“

Ost- und Nordfriesische Inseln an der Spitze

Während Kaufinteressenten auf den Ostfriesischen Inseln, wie Norderney und Wangerooge, mit satten 6.962 €/m² am tiefsten für Wohnimmobilien in die Tasche greifen müssen, liegen die Quadratmeterpreise auf den Nordfriesischen Inseln, darunter Sylt und Föhr, bei durchschnittlich 5.932 Euro. Demnach führen die Inseln der Nordseeküste nach wie vor das Ranking der teuersten Immobilienpreise an. Überraschend ist jedoch, dass die Preise beider Regionen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum leicht sinken – auf den Ostfriesischen Inseln um zwei Prozent, auf den Nordfriesischen Inseln um vier Prozent.

Felix Jahn erklärt:

„Nach jahrelanger Preisrally geben die Preise auf den Inseln der Nordseeküste etwas nach. Die preisliche Schmerzgrenze scheint erreicht, pegelt sich aber immer noch auf hohem Niveau ein. Wer den Wunsch nach einem Rückzugsort auf einer der zahlreichen Inseln hat, für den könnte es jedoch lohnen, den Markt und dessen Entwicklung weiterhin im Auge zu behalten.“

Großer Abstand zwischen Platz zwei und drei im Ranking

Auf Platz drei im Kaufpreis-Ranking folgt die Halbinsel Eiderstedt mit 2.487 €/m². Damit kostet der Quadratmeterpreis hier satte 58 Prozent weniger als auf den Nordfriesischen Inseln, was immerhin 3.500 €/m² ausmacht. Im Vergleich zum Vorjahr stagnieren die Preise auf Eiderstedt. In Eider-Treene-Sorge hingegen steigt das Preisniveau um gleich neun Prozent auf 2.023 €/m². Ein Indiz, dass diese Region immer beliebter wird. So beheimatet Eider-Treene-Sorge das größte zusammenhängende Niederungsgebiet Schleswig-Holsteins mit einer enormen Artenvielfalt und vielseitigen Möglichkeiten für Outdoor-Aktivitäten sowohl für Naturliebhaber als auch Familien mit Kindern. Etwas preiswerter dagegen ist Cuxhaven, wo ein Anstieg um sieben Prozent auf 1.879 €/m² zu verzeichnen ist.

In Nordfriesland – ohne Einbezug der Nordfriesischen Inseln und der Halbinsel Eiderstedt – sowie in den Regionen Friesland und Aurich finden potenzielle Käufer noch durchschnittliche Immobilienpreise um die 1.700 €/m². Auch die Regionen Wittmund, Dithmarschen und Wilhelmshaven weisen moderate Durchschnittspreise um 1.600 €/m² auf. Erstaunlich ist allerdings, dass sich hier die höchsten Preissteigerungen im gesamten Ranking finden. Während in Dithmarschen und Nordfriesland die Immobilienpreise um sieben Prozent beziehungsweise neun Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal steigen, klettern die Quadratmeterpreise in Aurich um zehn Prozent auf 1.747 €/m². Die drei Spitzenreiter mit den signifikantesten Anstiegen sind jedoch Wilhelmshaven mit 14 Prozent auf 1.603 €/m², Friesland mit 13 Prozent auf 1.761 €/m² und Wittmund mit elf Prozent auf 1.626 €/m².

Felix Jahn über Ausweichmöglichkeiten:

„Wilhelmshaven, Friesland und Wittmund sind mit ihrer direkten Nähe zum Wattenmeer eine begehrte Alternative zu den prominenten, aber noch immer sehr teuren Inseln der Nordseeküste. Eine deutliche Ausweichbewegung in Richtung Festland ist spürbar, was auch die starken Preisanstiege in diesen Regionen erklärt.“

Am günstigsten im Vergleich: Emden, Bremerhaven und Wesermarsch

Weitaus weniger tief müssen Kaufinteressenten in Emden und Bremerhaven in die Tasche greifen. Dort kostet der Quadratmeter im Schnitt 1.574 €/m² beziehungsweise 1.562 €/m², wobei Emden einen Preisrückgang um ein Prozent verzeichnet und Bremerhaven einen Anstieg um vier Prozent. Am günstigsten ist und bleibt es in Wesermarsch, wo Interessenten mit nur 1.353 €/m² und einem Preisanstieg von lediglich zwei Prozent rechnen müssen.


Teil 2 - Immobilienpreisanalyse: Bestandsbauten Ostseeküste

Der Wind an der Ostseeküste dreht sich und bringt Veränderungen auf dem Immobilienmarkt mit sich. Während die Immobilienpreise im vergangenen Jahr in allen elf analysierten Regionen stiegen, sinken die Preise 2020 in immerhin zwei Regionen. In neun Regionen ist die Bergfahrt der Immobilienpreise jedoch nicht beendet. Vier davon weisen sogar Preissteigerungen zwischen zehn und 15 Prozent auf.

McMakler Analyse Immobilienklima Ostsee Bestandsbauten Tabelle und Karte

Felix Jahn über die Preisentwicklung an der Ostseeküste:

„Der Immobilienmarkt an der Ostsee scheint sich neu zu formieren. Regionen wie das Stettiner Haff, wo Immobilien bislang am preisgünstigsten waren, legen deutlich zu. Kaufinteressenten sollten sich den Markt an der Ostseeküste daher gründlich anschauen und prüfen, inwieweit sich ihre bevorzugte Region verändert.“

Nachfrage nach Wohnimmobilien an der Ostseeküste bleibt stabil

Die drei Spitzenreiter mit den teuersten Immobilienpreisen an der Ostseeküste sind neben der Festland-Region Lübeck die beiden Inseln Rügen und Usedom. Kaufinteressenten müssen in Lübeck mit circa 3.109 €/m² rechnen, auf Rügen mit 2.945 €/m² und Usedom mit 2.933 €/m². Spannend zu sehen, ist hier die Entwicklung der Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr. Während die Preise in Lübeck um neun Prozent und auf Rügen sogar um zehn Prozent in die Höhe klettern, lässt sich auf der beliebten Ferieninsel Usedom ein Rückgang um drei Prozent feststellen.

Felix Jahn erklärt:

„Bereits im vergangenen Jahr konnten wir eine Ausweichbewegung der Kaufinteressenten weg von den beliebten Inseln Rügen und Usedom auf das Festland oder die umliegenden Halbinseln feststellen. Dieser Trend scheint zumindest auf Usedom Wirkung zu zeigen. Mit abgeschwächten Immobilienpreisen hätten dort wohl die wenigsten gerechnet.“

Mit nur knappem Abstand zum Drittplatzierten folgt die Region Rostock auf Platz vier, gefolgt von der Region Kiel auf Platz fünf. In Rostock steigen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise um lediglich drei Prozent auf 2.882 €/m², in Kiel hingegen schießen sie mit 14 Prozent ordentlich in die Höhe und erreichen einen durchschnittlich Quadratmeterpreis von 2.840 Euro. Damit verzeichnet Kiel die zweithöchste Preissteigerung im gesamten Ranking.

Höchster und niedrigster Preisanstieg im Mittelfeld

Wer eine Immobilie unter 2.500 €/m² sucht, sollte einen Blick in die Regionen Wismar/Poel, Flensburg sowie Fehmarn werfen. Die Preise für Wohneigentum rangieren hier zwischen 2.477 €/m² in Wismar/Poel und 2.282 €/m² auf der Insel Fehmarn. Erstaunlich ist, dass sich in diesem Mittelfeld des Rankings sowohl die höchste als auch die niedrigste Preissteigerung wiederfindet. Während die Immobilienpreise in Flensburg um satte 15 Prozent steigen, sinken sie in Wismar/Poel – wie auf der Insel Usedom – um drei Prozent.

Die Schlusslichter des Immobilienpreis-Rankings bilden die Regionen Fischland-Darß-Zingst mit einer Steigerung von drei Prozent auf 1.956 €/m², Stralsund-Anklam mit zehn Prozent auf 1.744 €/m² und das Stettiner Haff mit acht Prozent auf 1.080 €/m².

Felix Jahn empfiehlt:

„Bereits vergangenes Jahr waren Stralsund-Anklam und das Stettiner Haff die Regionen mit den günstigsten Quadratmeterpreisen an der Ostseeküste. Doch bereits da war ein Aufwärtstrend bei den Preisen festzustellen, der sich dieses Jahr noch weiter verstärkt. Wer sich also für Wohneigentum vor Ort interessiert, sollte zuschlagen, ehe die Preise weiter anziehen.“

Info

Informationen zur Datennutzung

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kaufangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2014) verschiedener Immobilienportale für das erste Quartal 2019 und erste Quartal 2020. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

Alle Daten und Grafiken dürfen von Drittparteien mit einem Verweis auf die Quelle „McMakler“ benutzt und veröffentlicht werden.


Teil 3 - Immobilienpreisanalyse: Neubauten Nordseeküste

Ganz schön düür op de Inseln, mag sich der Friese bei den Preisen für Neubauten an der Nordsee denken. Auf den Inseln sind Neubauimmobilien weiterhin teuer, auf dem Festland günstiger, wie die aktuelle Marktpreisanalyse von McMakler auch für das erste Quartal 2020 gegenüber dem ersten Quartal 2019 bestätigt. In acht der zwölf analysierten Regionen an der Nordsee* steigen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise weiter an, in vier Regionen sinken sie – was überrascht.

(*Die Nordsee-Regionen Ostfriesische Inseln und die Halbinsel Eiderstedt entfallen in der aktuellen McMakler-Analyse zur Entwicklung der Neubauimmobilien an der Nordseeküste, da sich aufgrund fehlender Angebotszahlen, vor allem im ersten Quartal 2020, keine repräsentativen Durchschnittspreise erheben lassen.)

McMakler Analyse Immobilienklima Nordsee Neubauten

Felix Jahn über Neubauten an der Nordseeküste:

„Es ist kein Geheimnis, dass ein eigenes Häuschen oder eine Eigentumswohnung am Meer äußerst beliebt ist. Seit Jahren ist der Immobilienboom gerade an den Küsten deutlich zu spüren. Die Preise sind vielerorts regelrecht explodiert. Für Kaufinteressenten wird es daher immer schwieriger, ihr Traumobjekt in der passenden Preislage zu finden. Interessant ist daher, dass wir nun für Neubauten ein erstes Aufatmen in einigen Regionen auf dem Festland beobachten. Diese Entwicklung behalten wir weiter im Blick.“

Die Inseln Nordfrieslands auch hier am teuersten

Der Quadratmeterpreis für Neubauimmobilien auf den Inseln Nordfrieslands, zu denen unter anderem Sylt und Föhr zählen, steigt aktuell um nur vier Prozent, allerdings ruft die Region mit 8.321 €/m² weiterhin die teuersten Immobilienpreise an der Küste auf. Damit ist ein Neubau auf den nordfriesischen Inseln gut dreimal so teuer wie in der Region Eider-Treene-Sorge, die an zweiter Stelle im Ranking rangiert. Hier kostet der Quadratmeter im Schnitt 2.810 Euro. Dieser Sprung ins Spitzenfeld ist durch eine deutliche Preissteigerung bedingt. Rund 14 Prozent teurer als im Vorjahr sind neugebaute Wohnimmobilien in dieser beliebten Erholungsregion. Auf dem dritten Platz folgt die Region Wilhelmshaven mit durchschnittlich 2.790 €/m² und demnach fünf Prozent günstiger als im Vorjahresquartal.

Auffällig bei den vier Regionen mit den größten Preissteigerungen ist, dass die Quadratmeterpreise hier nicht nur um mehr als zehn Prozent zulegen, sondern dass drei von ihnen aneinandergrenzen. In der Region Nordfriesland, die Küstenregion zu den nordfriesischen Inseln, steigen die Immobilienpreise um satte 15 Prozent auf 2.444 €/m², dicht gefolgt von der Region Eider-Treene-Sorge mit einem Preisanstieg um 14 Prozent. In der Region Dithmarschen klettern die Preise für einen Quadratmeter Wohnfläche im Neubau um 13 Prozent auf 2.430 Euro in die Höhe. Neugebaute Immobilien in der Region Wittmund sind im Schnitt elf Prozent teurer und liegen im ersten Quartal 2020 bei 2.746 €/m².

Dadurch ändert sich die Reihenfolge bei den günstigsten Neubau-Regionen an der Nordsee. Im Vorjahr lagen die Regionen Nordfriesland und Dithmarschen im Ranking auf den letzten Plätzen. Jetzt sind die Regionen Aurich, Emden und Wesermarsch die Schlusslichter bei den Immobilienpreisen. Für Neubauten in der Region Aurich zahlen Käufer 2.402 €/m², in der Region Emden 2.308 €/m². In der Region Wesermarsch sind es hingegen 2.262 €/m².

Felix Jahn über die Preisentwicklung:

„Auffällig ist auch, dass in den drei günstigsten Regionen an der Nordseeküste die durchschnittlichen Neubaupreise sinken, während sie an den anderen Standorten, außer Wilhelmshaven, steigen. In der Region Emden fallen die Preise um sechs Prozent, in der Region Wesermarsch um drei Prozent und in der Region Aurich um ein Prozent. Auch in Wilhelmshaven gehen die Preise im Vergleich zum Vorjahr um immerhin fünf Prozent zurück und liegen im ersten Quartal 2020 bei 2.790 €/m². Wohneigentum im Neubau lohnt sich in diesen Regionen für jene, denen es auf den Inseln zu teuer ist. Auch wenn die Preise vereinzelt fallen, lässt sich festhalten, dass die Immobilienpreise auf dem Festland für eine Mehrheit der Kaufinteressenten attraktiv bleibt."

Im Mittelfeld bei den Preissteigerungen liegen die Regionen Bremerhaven, Friesland, Nordfriesische Inseln und Cuxhaven. Dass die Preise auf den bekannterweise teuren Nordfriesischen Inseln mit vier Prozent weiter zulegen, bestätigt den anhaltenden Run auf die Inseln. Neubauten in der Region Cuxhaven verzeichnen ein Preiswachstum von sechs Prozent auf durchschnittlich 2.729 €/m². Dadurch vergrößert sich der Abstand zwischen den Regionen Cuxhaven, Bremerhaven und Friesland. In Friesland nahmen die Immobilienpreise für Neubauten um nur drei Prozent auf 2.441 €/m² zu, in Bremerhaven um zwei Prozent auf 2.517 €/m².


Teil 4 - Immobilienpreisanalyse: Neubauten Ostseeküste

Wer gern an der Osteeküste wohnen würde, sollte sich auf der Suche nach Wohneigentum vorab gut informieren. Denn die Nähe zum Meer, den feinen Sandstränden und dem naturbelassenen Hinterland kostet. Die durchschnittlichen Immobilienpreise für Neubauten an der Ostseeküste sind im ersten Quartal 2020 gegenüber dem ersten Quartal 2019 weiterhin gestiegen, aber überraschenderweise auch teilweise gefallen. In sechs der insgesamt zehn analysierten Ostsee-Regionen* steigen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den Neubau-Immobilien zum Teil drastisch an. Fünf davon verzeichnen sogar Preissteigerungen zwischen zehn und satten 18 Prozent.

(*Die Region Stettiner Haff entfällt in der aktuellen McMakler-Analyse zur Entwicklung der Neubauimmobilien an der Ostseeküste, da sich aufgrund fehlender Angebotszahlen, vor allem im ersten Quartal 2020, keine repräsentativen Durchschnittspreise erheben lassen.)

McMakler Analyse Immobilienklima Ostsee Neubauten

Felix Jahn über Neubauten an der Ostseeküste:

„Derzeit herrscht viel Bewegung im Neubau-Segment an der Ostseeküste. In einigen Regionen schießen die Immobilienpreise deutlich nach oben. Doch neben teils sehr starken Aufwärtsbewegungen, verzeichnen wir auch Regionen, in denen die Preise fallen – teilweise sogar um beachtliche zehn Prozent. Eine spannende Entwicklung.“

Lübeck ist Preis-Spitzenreiter

Am tiefsten in die Tasche müssen Kaufinteressenten in der Region Lübeck greifen. Ein Quadratmeter in einer Neubau-Immobilie kostet hier im Schnitt 4.342 Euro, bei einer mäßigen Preissteigerung von drei Prozent. Damit ist Lübeck die einzige Region im Immobilienpreis-Ranking der Neubauten, die Preise über der 4.000-Euro-Marke aufruft. Mit einem Abstand von über 500 €/m² folgen die Regionen Rostock mit 3.776 €/m² sowie die Insel Rügen mit 3.675 €/m². In beiden Regionen klettern die Preise mit elf Prozent in die Höhe und belegen damit Platz drei der höchsten Preisanstiege.

Danach folgen sechs Ostsee-Regionen – darunter Usedom, Wismar/Poel, Kiel, Fehmarn, Flensburg und Fischland-Darß-Zingst – die sich preislich nur sehr geringfügig voneinander unterscheiden, da sie alle zwischen 3.500 €/m² und 3.200 €/m² rangieren. Den Anfang macht die beliebte Urlaubsinsel Usedom. Kaufinteressenten zahlen dort für einen Quadratmeter durchschnittlich 3.437 Euro. Bemerkenswert ist allerdings, dass die Preise für Neubauimmobilien auf Usedom um zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fallen, der damit stärkste Preisrückgang in der Analyse. Auch in der Region Wismar/Poel sinken die Preise um fünf Prozent auf 3.398 €/m². Anders sieht es in Kiel aus: Hier findet sich der stärkste Preisanstieg aller analysierten Ostsee-Regionen mit satten 18 Prozent. Damit klettern die Immobilienpreise in Kiel auf 3.379 €/m².

In der Region Flensburg mit 3.282 €/m², auf Rügen mit 3.675 €/m², in der Region Rostock mit 3.776 €/m² und auf Fehmarn mit 3.306 €/m² steigen die Wohnimmobilienpreise im Neubau zwischen zehn und 15 Prozent deutlich an.

Felix Jahn erklärt:

„Der hohe Preisanstieg in Flensburg ist auf eine hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurückzuführen. Im Vergleich zum Vorjahresquartal verzeichnen wir in Flensburg ein fast achtmal kleineres Angebotsvolumen bei Neubauimmobilien. Das spiegelt die Preisentwicklung deutlich wider.“

Etwas entspannt hat sich dagegen die Situation in der Region Fischland-Darß-Zingst. Hier fallen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise um fünf Prozent auf 3.210 €/m².

Das Schlusslicht des Ostsee-Immobilienpreis-Ranking der Neubauten ist die Region Stralsund-Anklam. In der preiswertesten Region an der Ostsee fallen die Quadratmeterpreise im Neubau um immerhin acht Prozent im ersten Quartal 2020.

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Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kaufangebote für Häuser und Wohnungen (nur Neubauten, Baujahr ab 2015) verschiedener Immobilienportale für das erste Quartal 2019 und erste Quartal 2020. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

Alle Daten und Grafiken dürfen von Drittparteien mit einem Verweis auf die Quelle „McMakler“ benutzt und veröffentlicht werden.


Bildquelle: iStockphoto.com/symbiont

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