Immobilienklima Ost- und West-Berlin 2020

Letztes Update: 03.11.2020

Innerdeutsche Grenzen, bewacht durch Grenzsoldaten, Hundelaufanlagen, Lichttrassen, Stacheldraht, Minen und Selbstschussanlagen: Dieses Szenario gehört – zum Glück – längst der Vergangenheit an. Immerhin feiert Deutschland in diesem Jahr bereits 30 Jahre Wiedervereinigung. Den Weg dorthin ebnete der Berliner Mauerfall am 9. November 1989. Der Tag, an dem sich der sogenannte eiserne Vorhang endgültig öffnete. Mehr als 28 Jahre waren Ost- und West-Berlin durch die Berliner Mauer getrennt. Die Entwicklung beider Stadthälften während der Teilung hätte unterschiedlicher nicht sein können. Doch wie schneiden die beiden Teile heute ab? Wer wohnt wo eher im Eigentum, wer zur Miete? Wo müssen Immobilienkäufer am tiefsten in die Tasche greifen? Und wo werden Immobilien am schnellsten vermarktet? McMakler hat in dieser aktuellen Analyse den Ost-West-Vergleich für die Hauptstadt gewagt und das erste bis dritte Quartal 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.


1. Kaufpreis-Ranking: Ost- hat West-Berlin fast eingeholt

Das wichtigste vorab

  • In der Ost-Berliner Stadthälfte steigen die Immobilienpreise mit 4,0 Prozent stärker als im Westen Berlins mit 3,9 Prozent

  • In Mitte (ehemals Ost-Berlin) mit 6.877 €/m² und in Kreuzberg (ehemals West-Berlin) mit 6.543 €/m² zahlen Immobilienkäufer die höchsten Quadratmeterpreise der Hauptstadt

  • Fallende Immobilienpreise in jeweils drei Ost- als auch drei West-Bezirken: Lichtenberg um minus ein Prozent, Mitte um 0,4 Prozent und Hellersdorf um 8,6 Prozent sowie Wilmersdorf um 3,3 Prozent, Tiergarten um 3,1 Prozent und Schöneberg um 1,7 Prozent

a) Karte

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b) Tabelle

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Eigentümerquoten: Nur jeder siebte Hauptstädter im Osten wohnt im Eigentum

Im Gegensatz zu anderen europäischen Hauptstädten ist und bleibt Berlin eine Mieterstadt. Nur 17,4 Prozent der Berliner leben im Eigentum, wobei der Anteil der Immobilienbesitzer im Westen höher ist als im Osten. Im alten West-Berlin wohnen 18,2 Prozent, in Ost-Berlin dagegen nur 14 Prozent in der eigenen Immobilie. Damit lebt nur jeder siebte Hauptstädter im Osten im eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung, im Westen Berlins beinahe jeder Fünfte.

Ost-Berlin holt im Kaufpreis-Ranking auf

Auffällig ist, dass Ost-Berlin preislich deutlich aufholt. Mit durchschnittlich 4.975 €/m² liegt West-Berlin nur noch knapp vor den im Osten der Hauptstadt liegenden Bezirken mit durchschnittlich 4.506 €/m². Gegenüber dem Vorjahreszeitraum steigen zudem die Immobilienpreise im Osten Berlins mit 4,0 Prozent stärker als im Westen Berlins mit 3,9 Prozent.

Ein Blick auf die durchschnittliche Vermarktungsdauer beider Stadthälften zeigt allerdings, dass Immobilien in West-Berlin mit durchschnittlich drei Monaten schneller als in Ost-Berlin mit fünf Monaten verkauft werden.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, beobachtet :

„Nach 30 Jahren Wiedervereinigung erreichen die Immobilienpreise in den östlichen Bezirken Berlins langsam das Niveau der West-Bezirke. Es ist altbekannt, dass die Quadratmeterpreise in Mitte, Prenzlauer Berg und Friedrichshain seit Jahren keine andere Richtung kennen als nach oben. Daher nehmen Kaufinteressenten längst Pankow, Weißensee, aber auch Treptow ins Visier. Die Ausweichbewegung im Osten geht fast wellenförmig von den Innenstadtbezirken immer weiter nach außen. Ganz anders sieht das in den alten West-Berliner Bezirken aus mit einzelnen Hotspots, sowohl inner- als auch außerstädtisch. Auch Randbezirke wie beispielsweise Zehlendorf gehören seit jeher zu den wohlhabenden Bezirken Berlins und rufen hohe Immobilienpreise auf.“

Wo sind die Kaufpreise in Berlin am höchsten?
Im Vergleich der einzelnen Ost- und West-Bezirke kristallisieren sich zwei Spitzenreiter mit über 6.000 €/m² heraus. Im Osten führt Berlin Mitte mit 6.877 €/m² das Ranking an, während im Westen Kreuzberg mit 6.543 €/m² alle anderen Bezirke hinter sich lässt. Egal ob Ost oder West – auch bei den Zweitplatzierten je Stadtteilhälfte ist der preisliche Unterschied kaum sichtbar. In Prenzlauer Berg, im Osten der Stadt, müssen Interessenten mit 5.928 €/m², in Wilmersdorf, im Westen Berlins gelegen, mit 5.949 €/m² rechnen.

Mit mehr als 5.000 €/m² müssen Käufer in Ost-Berlin auch in Friedrichshain mit 5.195 €/m² und in Weißensee mit 5.050 €/m² rechnen, wenn der Traum vom Eigentum wahr werden soll. Im Westen zählen die alten Stadtbezirke Charlottenburg mit 5.672 €/m², Tiergarten mit 5.448 €/m², Zehlendorf mit 5.280 €/m² und Schöneberg mit 5.211 €/m² dazu.

Während die Preise in den beiden Ost-Bezirken um 13,3 Prozent (Weißensee) und 4,7 Prozent (Friedrichshain) weiter steigen, steigen sie im Westen nur in Charlottenburg um 2,3 Prozent und in Zehlendorf um 2,9 Prozent.

Wo sind die Kaufpreise in Berlin am niedrigsten?
Am günstigsten bleibt es weiterhin in drei Bezirken im Osten der Hauptstadt. Treptow mit 3.516 €/m², Hellersdorf mit 3.414 €/m² und Marzahn mit 3.297 €/m² sind die Schlusslichter im gesamten Berliner Ranking. Zudem werden in zwei weiteren Ost-Bezirken Quadratmeterpreise unter 4.000 Euro aufgerufen. Dazu gehören Köpenick mit 3.845 €/m² und Hohenschönhausen mit 3.876 €/m². Im Westen der Stadt können Käufer in nur zwei Bezirken, Reinickendorf mit 3.927 €/m² und Spandau mit 3.794 €/m², Immobilien unter 4.000 €/m² erwerben.

Der Immobilienexperte von McMakler sagt:

„Bisher als Randbezirke beäugt, locken Köpenick, Marzahn und Hellersdorf mit noch attraktiven Immobilienpreisen und interessanten Neubau-Projekten, die besonders für Familien geeignet sind. Außerdem ist Marzahn – oft als Plattensiedlung verschrien – grüner als viele denken und dabei immer noch gut an die Innenstadt angebunden. Kaufinteressenten sollten sich jetzt umschauen, denn die Preisentwicklung stagniert auch in Marzahn nicht, wie die dort steigenden Preise um mehr als zehn Prozent zeigen.“

Welche Berliner Bezirke liegen im Mittelfeld?
Im Mittelfeld des Preis-Rankings platzieren sich im Osten Berlins die Bezirke Pankow mit 4.511 €/m² und Lichtenberg mit 4.097 €/m². Im Westen sind es Steglitz mit 4.956 €/m², Neukölln mit 4.573 €/m², Tempelhof mit 4.194 €/m² und Wedding mit 4.148 €/m².

Dabei klettern die Immobilienpreise in Pankow um 6,5 Prozent weiter in die Höhe, in Lichtenberg dagegen fallen sie um immerhin ein Prozent. Damit ist Lichtenberg einer von drei Berliner Stadtbezirken im ehemaligen Ostteil mit sinkenden Immobilienpreisen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Dazu gehören noch Mitte mit 0,4 Prozent und Hellersdorf mit 8,6 Prozent. Im Westen Berlins fallen die Immobilienpreise ebenso in drei Bezirken: in Wilmersdorf um 3,3 Prozent, in Tiergarten um 3,1 Prozent und in Schöneberg um 1,7 Prozent.

CEO Jahn von McMakler lässt wissen:

„Die fallenden Immobilienpreise in immerhin sechs Berliner Bezirken sind auch als erste Anzeichen des beschlossenen Mietendeckels in Berlin zu deuten. Gerade Kleinanleger sind verunsichert und investieren aktuell weniger in Immobilien in der Hauptstadt. Die Nachfrage ist momentan aber auch nur marginal gesunken. In anderen Bezirken steigen die Preise teils sogar kräftig weiter. Wir gehen von einer volatilen Marktentwicklung auch in den nächsten Monaten aus.“

Eigentümer im ehemaligen Ost-Berlin wohnen auf mehr Wohnfläche

Einigkeit bei der Wohnfläche in Ost- und West-Berlin: Im Durchschnitt stehen Immobilienbesitzern aus den östlichen Bezirken 102,2 m² zur Verfügung, im Westen 101,8 m².

Am großzügigsten wohnt es sich im ehemaligen Ostteil Berlins. Mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 134,0 m² liegt Hellersdorf vor dem westlichen Spitzenreiter Reinickendorf mit 127,8 m². Wenig überraschend: Im Stadtkern der Hauptstadt wohnen Immobilienbesitzer auf engstem Raum. Friedrichshain (ehemals Ost-Berlin) schließt das Gesamtranking mit 75,6 m² ab. Im Westen der Stadt bildet Wedding mit 81,6 m² das Schlusslicht. Nur knapp davor liegen im Osten Mitte und Prenzlauer Berg mit 83,5 m² beziehungsweise 88,2 m² und im Westen Tiergarten und Schöneberg mit 88,7 m² beziehungsweise 89,0 m².

Immer noch recht geräumig wohnen Eigentümer in Ost-Berlin in Köpenick mit 125,1 m², darauf folgen Pankow mit 108,3 m², Lichtenberg mit 108,1 m², Treptow mit 105,0 m² und Hohenschönhausen mit 104,2 m². In Weißensee und Marzahn können sich Immobilienbesitzer auf knapp unter 100 m² entfalten. Auch im ehemaligen West-Berlin lassen sich Immobilienträume auf großen Flächen verwirklichen. Neben Zehlendorf mit 124,0 m², Spandau mit 121,4 m², Wilmersdorf mit 106,0 m², liegt auch Kreuzberg mit 105,6 m² als einziger Stadtkern-Bezirk über 100 m². Aber auch die restlichen Stadtbezirke, die im ehemaligen West-Berlin liegen, müssen sich nicht verstecken. In Steglitz wohnen Immobilieneigentümer auf durchschnittlich 97,7 m², in Neukölln auf 94,5 m², in Charlottenburg auf 92,7 m² und in Tempelhof auf 92,6 m².

Frauen oder Männer: Wer wird beim Immobilienkauf in der Hauptstadt eher aktiv?

Egal ob Ost- oder West-Berlin, beim Großteil der Bezirke sind mehr als die Hälfte der Immobilienkäufer Männer. Während im Ostteil von Berlin 39 Prozent der Käufer weiblich und 59 Prozent männlich sind, ist es im Westen der Stadt noch mehr ausgeglichen. Hier sind durchschnittlich 44 Prozent Frauen beziehungsweise 54 Prozent Männer.

Im ehemaligen Osten Berlins gibt es mit 46 Prozent in Lichtenberg den größten Frauenanteil. Im Westen ist es Zehlendorf mit 52 Prozent – und damit auch der einzige Bezirk, in dem es mehr weibliche als männliche Immobilienkäufer gibt.

Die meisten männlichen Immobilienkäufer gibt es im Osten in Hohenschönhausen, hier sind es satte 70 Prozent. Im ehemaligen Westteil Berlins ist das Spandau mit einem Anteil von 60 Prozent männlichen Käufern.


2. Mietpreis-Ranking: Mieter zahlen in Mitte mehr als doppelt so viel wie in Marzahn

Das wichtigste vorab:

  • Während die Quadratmeterpreise in allen westlichen Bezirken fallen, steigen die Preise in nur drei Ostbezirken: in Hellersdorf um 0,7 Prozent, in Treptow um 4,2 und in Köpenick sogar um 13,2

  • Im Osten Berlins sind die Mieten in Mitte mit durchschnittlich 16,22 €/m² am teuersten, im Westen ist Kreuzberg mit 14,32 €/m² Spitzenreiter

  • Im Gesamtranking geben die Quadratmeterpreise in Prenzlauer Berg (ehemals Ost-Berlin) mit 11,7 Prozent am stärksten nach

Damals als die Mauer fiel: Nicht nur ein Meilenstein für die Geschichte, sondern auch für viele Berliner einer der wohl wichtigsten Tage ihres Lebens. Nach über 28 Jahren öffnete sich am 9. November 1989 endgültig die innerdeutsche Grenze. Mehr als 30 Jahre sind seitdem vergangen. Grund genug, um sich die Entwicklung der ehemaligen Ost- und West-Bezirke der Hauptstadt genauer anzuschauen. McMakler hat in dieser aktuellen Analyse den Ost-West-Vergleich für die Mietpreisentwicklung innerhalb der deutschen Hauptstadt gewagt. Dazu werden die Quadratmeterpreise der einzelnen Bezirke vom ersten bis zum dritten Quartal 2020 mit den Vorjahreszahlen verglichen.

Unumstritten: Berlin ist eine Mieterstadt – rund 84 Prozent des Wohnungsbestandes sind Mietwohnungen.
Im Osten Berlins sind es durchschnittlich 87,4 Prozent, im Westen durchschnittlich 83,7 Prozent.

Die Lücke schließt sich: Ost-Berlin steht dem Westen angesichts der Mietpreisentwicklung in nichts mehr nach.
Bei einem Blick auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei Mietimmobilien zeigt sich, dass Ost-Berlin mit durchschnittlich 11,03 €/m² nur noch knapp hinter dem westlichen Teil der Stadt mit durchschnittlich 11,95 €/m² liegt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum fallen die Quadratmeterpreise im Westen Berlins mit 5,5 Prozent sogar stärker als im Osten der Stadt mit 2,9 Prozent.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, weiß:

„Ein ausschlagegebender Grund für die nach Jahren erstmals wieder sinkenden Mietpreise innerhalb der Hauptstadt sind die Auswirkungen der Mietpreisbremse sowie des Berliner Mietendeckels. Vermieter sind bei der Festlegung der Mietpreise deutlich eingeschränkt oder mussten Preisanpassungen vornehmen. Das schlägt sich in den Zahlen sichtbar nieder.“

Überraschend: Obwohl West-Berlin vielerorts höherpreisig ist, befindet sich der Spitzenreiter unter den Berliner Mietpreisen im Ostteil der Stadt.
Mit durchschnittlich 16,22 €/m² liegt Mitte über dem teuersten westlichen Bezirk Kreuzberg mit 14,32 €/m². Bei den Zweitplatzierten im Ranking zeigt sich, dass City-Lage sowohl im Westen als auch im Osten begehrt ist. Mieter müssen in Friedrichshain (ehemals Ost-Berlin) mit 13,81 €/m² und im Tiergarten (ehemals West-Berlin) mit 14,28 €/m² rechnen. Dabei fallen allerdings die Preise in Friedrichshain um 5,7 Prozent, in Tiergarten sogar um 8,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Am günstigsten ist es nach wie vor im ehemaligen Ostteil Berlins.
Marzahn mit 7,26 €/m² und Hellersdorf mit 8,91 €/m² schließen das Gesamtranking ab. Damit kostet Wohnen in Marzahn nur halb so viel wie im Spitzenreiter Mitte. Daraufhin folgen die östlichen Bezirke Lichtenberg und Hohenschönhausen, ebenfalls unter zehn €/m². Während die Quadratmeterpreise in Marzahn mit 8,9 Prozent und Lichtenberg mit 9,9 Prozent stark fallen, gehen sie in Hohenschönhausen nur um 2,3 Prozent zurück, der damit geringste Preisrückgang in der Hauptstadt. Dagegen gehört Hellersdorf mit 0,7 Prozent, neben Treptow mit 4,2 Prozent und Köpenick mit 13,2 Prozent, zu den einzigen drei Berliner Bezirken mit steigenden Preisen. Während Mieter im Osten Berlins, also in immerhin vier Bezirken, durchschnittlich unter zehn €/m² zahlen, fallen im Westen der Hauptstadt nur Reinickendorf mit 9,89 €/m² und Spandau mit 9,33 €/m² unter diese Marke.

Immobilienexperte Jahn sagt:

„Während die Mietpreise in allen Westbezirken fallen, kristallisieren sich im Osten Berlins ein paar Ausnahmen heraus. So lassen sich in den Randbezirken Hellersdorf und Treptow leichte Anstiege im Vergleich zum Vorjahr erkennen. Das liegt vor allem an attraktiven Neubau-Projekten in diesen Gegenden. Im größten und auch grünsten Bezirk der Stadt, Köpenick, sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise sogar um 13,2 Prozent gestiegen.“

Neben den Spitzenreitern liegen im Westen auch Wilmersdorf mit 14,13 €/m², Schöneberg mit 13,14 €/m², Charlottenburg mit 12,90 €/m², Zehlendorf mit 11,92 €/m², Neukölln mit 11,54 €/m², Steglitz mit 11,32 €/m², Wedding mit 10,46 €/m² und Tempelhof mit 10,20 €/m² über zehn €/m². Wobei in Wilmersdorf die Mietpreise im Westen der Hauptstadt am geringsten fallen, um 3,2 Prozent. Im ehemaligen Ostteil Berlins verzeichnen fünf Bezirke durchschnittliche Mietpreise über zehn €/m²: Prenzlauer Berg mit 13,15 €/m², Köpenick mit 11,12 €/m², Weißensee mit 11,00 €/m², Treptow mit 10,93 €/m² und Pankow mit 10,86 €/m². Auffällig: Im Gesamtranking geben die Mietpreise im östlichen Prenzlauer Berg mit 11,7 Prozent am stärksten nach. Im Westen zeigt sich vor allem im zentralgelegenen Wedding mit 10,2 Prozent ein starker Rückgang der Mietpreise im Vergleich zum Vorjahr.


Hinweis zur Datenerhebung

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2018) verschiedener Immobilienportale für das erste bis dritte Quartal 2020 und dem Vorjahreszeitraum. Dabei bezieht sich McMakler auf die städtische Gliederung Berlins vor der Bezirksgebietsreform im Jahr 2001 in insgesamt 23 Bezirke. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

Bei der Eigentümer- bzw. Mieterquote beruft sich McMakler auf die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018, welche durch das Statistische Bundesamt zur Verfügung gestellt wurden. Die Ergebnisse zur Vermarktungsdauer gehen auf eine Analyse der McMakler-Transaktionen seit 2016 zurück.

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