Immobilienklima Ost- und West-Deutschland 2020

Letztes Update: 03.11.2020

BRD und DDR: Zwei deutsche Staaten auf dem Gebiet Deutschlands. Von 1949 bis zur Wiedervereinigung im Jahr 1990 unterschieden sich die westliche Bundesrepublik Deutschland (BRD) und die östliche Deutsche Demokratische Republik (DDR) komplett in ihren Politik- und Wirtschaftssystemen. Eine unterschiedliche Entwicklung, die sich auch maßgeblich auf den Immobilienmarkt beider Länder niedergeschlagen hat. Doch wie sieht es 31 Jahre nach dem Mauerfall aus? Wer wohnt wo eher im Eigentum, wer zur Miete? Wo müssen Immobilienkäufer am tiefsten in die Tasche greifen? Und wo werden Immobilien am schnellsten vermarktet? Wir haben in unserer aktuellen Analyse den Ost-West-Vergleich für Deutschland gewagt und das erste bis dritte Quartal 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.


1. Kaufpreis-Ranking: 1.000 Euro weniger für den Quadratmeter im Osten

Das wichtigste vorab:

  • Egal ob Ost oder West, Immobilienpreise bei den Spitzenreitern auf ähnlich hohem Preisniveau: in Berlin bei durchschnittlich 4.954 €/m², in Hamburg bei 5.266 €/m²

  • Stärkste Preissteigerungen im Osten in Sachsen mit 10,6 Prozent, im Westen in Bayern mit zehn Prozent

  • Kaum Unterschiede hingegen bei der durchschnittlichen Vermarktungsdauer, diese liegt sowohl im Osten als auch im Westen zwischen vier und fünf Monaten

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McMakler-Analyse Ost-West-Deutschland

Wie hoch sind die Eigentümerquoten?

Bei der Eigentümerquote unterscheiden sich Ost- und West-Deutschland noch immer um 13,5 Prozentpunkte. Während im Osten 31,4 Prozent der Deutschen in einer eigenen Immobilien wohnen, lebt im Westen mit 44,9 Prozent fast jeder zweite im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, erklärt:

„In keinem östlichen Bundesland liegt die Eigentümerquote über 50 Prozent. Dieser Marke am nächsten kommen die Brandenburger. Hier wohnen immerhin 47,8 Prozent in den eigenen vier Wänden. Im Vergleich zu Vorjahren lässt sich aber festhalten, dass die Eigentümerquote im Osten flächendeckend zugenommen hat.“

In den westlichen Bundesländern besitzen dagegen mehr Menschen eine Immobilie. Mit einer Eigentümerquote von 64,7 Prozent führt das Saarland das Ranking an. Nur in Hamburg, Hessen und Nordrhein-Westfalen wohnt die Mehrheit zur Miete. Nicht verwunderlich: Hamburg als Stadtstaat verzeichnet mit 23,9 Prozent die geringste Eigentümerquote der westlichen Bundesländer. Nur das Ost-Schlusslicht Berlin weist mit 17,4 Prozent eine noch geringere Eigentümerquote vor. Damit ist und bleibt die Hauptstadt eine Mieterstadt.

Wie hoch sind die Kaufpreise?

Nach mehr als 30 Jahren sind auch bei den Immobilienpreisen noch deutliche Unterschiede zwischen den ehemals zweigeteilten Ländern Deutschlands sichtbar. Mit immerhin durchschnittlich 1.000 €/m² weniger müssen Kaufinteressenten beim Kauf einer Immobilie in ostdeutschen Bundesländern rechnen als im Westen. Im Osten zahlen Käufer durchschnittlich 1.878 €/m², im Westen 2.832 €/m². Allerdings steigen die Immobilienpreise in Ostdeutschland mit durchschnittlich 8,9 Prozent etwas stärker an als im Westen mit 7,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Bei den Spitzenreitern im Kaufpreis-Ranking nähert sich der Osten immer mehr dem westlichen Preisniveau. Während in Hamburg, in der westlichen Hälfte Deutschlands, Käufer 5.266 €/m² zahlen, müssen sie in Berlin mit durchschnittlich 4.954 €/m² rechnen. Bei den westlichen Bundesländern folgt Bayern mit 4.180 €/m² auf dem zweiten Platz im Ranking, im Osten ist es Brandenburg – allerdings mit erheblichem Abstand – mit 2.589 €/m². Damit müssen Käufer in Berlin fast doppelt so viel für den Quadratmeter Eigentum rechnen als im Nachbarbundesland Brandenburg.

Jahn von McMakler sagt:

„Zwar verzeichnet Brandenburg die zweitteuersten Immobilienpreise im Osten, liegt allerdings im Gesamt-Vergleich aller deutschen Bundesländer nur im Mittelfeld. Das Land profitiert aber ganz klar von der Hauptstadtlage im Herzen Brandenburgs sowie von der starken Entwicklung der Landeshauptstadt Potsdams in den letzten Jahren. Das spiegeln auch die stark steigenden Preise um immerhin zehn Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum wider. Außerdem sind der neue Investitionsstandort von Tesla in Grünheide und die Eröffnung des Flughafens BER weitere wichtige und langfristige Wirtschaftstreiber.“

Am günstigsten ist es in Westdeutschland in Niedersachsen mit 1.969 €/m², in Rheinland-Pfalz mit 1.863 €/m² und im Saarland mit 1.361 €/m². Noch günstiger ist es dagegen im Osten Deutschlands. Während Käufer in Thüringen durchschnittlich 1.202 €/m² zahlen, sind es in Sachsen-Anhalt nur 1.066 €/m².

Im preislichen Mittelfeld der westlichen Bundesländer liegen Baden-Württemberg mit 3.194 €/m², gefolgt von Hessen mit 2.997 €/m², Schleswig-Holstein mit 2.937 €/m², Bremen mit 2.312 €/m² und Nordrhein-Westfalen mit 2.134 €/m².

Der CEO von McMakler sagt dazu:

„Die Immobilienpreise sind im Westen Deutschlands aufgrund einer historisch bedingten besseren Infrastruktur in vielen Großstädten und Ballungsgebieten vielerorts teurer als im Osten. Aber die östlichen Bundesländer holen auf, auch dank attraktiver Investitionen und vieler Neubauprojekte.“

Im Osten fällt das preisliche Mittelfeld daher merklich kleiner aus: In Mecklenburg-Vorpommern zahlen Immobilienkäufer 2.094 €/m², während in Sachsen 1.936 €/m² anfallen. Damit bewegen sich die durchschnittlichen Preise des Mittelfeldes in Ost-Deutschland unter denen des Westens.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise?

Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum steigen die Immobilienpreise am stärksten in Sachsen mit satten 10,6 Prozent. Im Westen klettern die Quadratmeterpreise am höchsten in Bayern mit zehn Prozent.

Felix Jahn erläutert:

„Die großen und außerordentlich gut sanierten Städte des Bundeslandes Sachsen – Dresden und Leipzig – sind im Laufe der letzten Jahre wahre Magneten für Investoren und private Kleinanleger geworden. Hinzu kommt, dass die Städte über umfangreiche Freizeit-, Kultur- und Bildungsangebote verfügen. Das zieht immer mehr jüngere Menschen an, die auch langfristig bleiben wollen.“

Spürbar steigende Immobilienpreise verzeichnen auch Hessen mit 9,7 Prozent und Schleswig-Holstein mit 9,6 Prozent. Gefolgt von Baden-Württemberg mit 7,9 Prozent, Niedersachen mit 6,8 Prozent und Bremen mit 4,3 Prozent. Im Gegensatz dazu bewegen sich die Immobilienpreise in den östlichen Bundesländern moderater nach oben: in Sachsen-Anhalt um 6,4 Prozent, in Thüringen um 5,7 Prozent, in Berlin um 5,2 Prozent und in Mecklenburg-Vorpommern um vier Prozent.

Auffällig ist, dass in nur drei westlichen Bundesländern ein Preisanstieg unter vier Prozent zu beobachten ist. Dazu gehören Hamburg mit 3,9 Prozent, Rheinland-Pfalz mit 3,6 Prozent und Nordrhein-Westfalen mit 3,2 Prozent. Das Saarland ist aktuell das einzige Bundesland in ganz Deutschland, wo die Preise gegenüber dem Vorjahreszeitraum fallen, wenn auch nur um geringe 0,8 Prozent.

1.4 Durchschnittliche Vermarktungsdauer

Interessant ist auch ein Blick auf die durchschnittliche Vermarktungsdauer von Immobilien in Ost- und West-Deutschland. In den östlichen Bundesländern wird die Käufersuche nach 4,9 Monaten abgeschlossen, im Westen nach vier Monaten.

Jahn von McMakler fasst zusammen:

„Ein Blick auf die Bundesländerebene zeigt, dass Thüringens siebeneinhalb Monate ungewöhnlich lang sind. In allen anderen östlichen Bundesländern findet sich innerhalb von vier bis fünf Monaten ein Käufer.“

Am schnellsten geht es dabei in Mecklenburg-Vorpommern. Hier dauert der Verkauf der Immobilie in der Regel vier Monate. Dahinter folgen Sachsen mit 4,2 Monaten, Sachsen-Anhalt mit 4,3 Monaten, Brandenburg mit 4,4 Monaten und schließlich Berlin mit 4,8 Monaten Vermarktungsdauer.

Im Westen dagegen verkaufen Eigentümer am schnellsten in Schleswig-Holstein mit nur 3,1 Monaten, gefolgt von Bayern mit 3,2 Monaten, Hamburg mit 3,5 Monaten, Nordrhein-Westfalen mit 3,8 Monaten und Rheinland-Pfalz mit 3,9 Monaten. Zwischen vier und fünf Monate dauert es in Baden-Württemberg, Niedersachsen, Hessen und Bremen. Mit 5,5 Monaten Vermarktungsdauer ist das Saarland das eindeutige Schlusslicht im Ranking der westdeutschen Bundesländer.


Immobiliengröße: Ostdeutsche nennen mehr Wohnfläche ihr Eigen

Bei der durchschnittlichen Wohnungsgröße hat der Osten die Nase vorn, wenn auch nur knapp. Mit 149,6 m² durchschnittlicher Wohnfläche haben Immobilienbesitzer im Osten etwas mehr Platz in den eigenen vier Wänden als die Eigentümer im Westen mit 143,3 m².

Den meisten Platz in der Wohnung haben die Bürger eines Ost-Bundeslandes. Auf durchschnittlich 163,7 m² wohnen die Brandenburger am geräumigsten. Im Westen hingegen haben die Rheinland-Pfälzer mit durchschnittlich 161,5 m² die größten Wohnungen. Wenig verwunderlich ist, dass es vergleichsweise eng in den Stadtstaaten des Ostens und des Westens zugeht. Alle drei Stadtstaaten Deutschlands befinden sich bei der durchschnittlichen Wohnfläche auf den letzten Plätzen. Im Westen entscheiden nur 0,1 m² über den letzten Platz, welcher an Hamburg mit durchschnittlich 119,3 m² geht, gefolgt von Bremen, wo den Eigentümern 119,4 m² zur Verfügung stehen. In Berlin hingegen machen sich die vielen kleinen Wohnungen bemerkbar. Die durchschnittliche Wohnfläche liegt hier bei 99,8 m².

Auch in den Spitzengruppen des Ostens und Westens geht es geräumig zu. So können sich Thüringer auf durchschnittlich 160,3 m² entfalten, während den Nachbarn in Sachsen-Anhalt mit 159,9 m² ebenfalls viel Platz geboten wird. Im Westen folgen mit einigem Abstand Hessen mit 155,9 m², das Saarland mit 155,8 m² und Niedersachsen mit 154,1 m² Wohnfläche auf den Spitzenreiter Rheinland-Pfalz.

Käufer oder Käuferin? – wer tritt beim Immobilienkauf in den Vordergrund?

Kaum Unterschiede gibt es auf Bundesebene, wenn es darum geht, wer Immobilien kauft. Mehr als die Hälfte der Immobilienkäufer sind Männer. Im Westen sind es 35 Prozent Käuferinnen zu 65 Prozent Käufern, im Osten hingegen 31 Prozent Käuferinnen und 68 Prozent Käufer.

Erst auf Länderebene ergeben sich Unterschiede, jedoch bleibt der Anteil der männlichen Käufer auch hier stets über 50 Prozent. Die meisten weiblichen Immobilienkäufer des Westens gibt es in Hamburg mit 41 Prozent Anteil. Im Osten liegt Berlin mit 40 Prozent hier obenauf. Die meisten männlichen Immobilienkäufer im Westen gibt es im Saarland, hier werden etwa 69 Prozent der Käufe von Männern getätigt. Im Osten führt Sachsen-Anhalt in dieser Kategorie, etwa 74 Prozent der Immobilienkäufer sind männlichen Geschlechts.


2. Mietpreis-Ranking: Mieter in Bayern zahlen doppelt so viel wie in Sachsen-Anhalt

Das wichtigste vorab:

  • Steigende Mietpreise in fast allen Bundesländern, nur im Ostteil Deutschlands fallen die Berliner Mietpreise um 4,2 Prozent

  • Am günstigsten wohnen Mieter im Osten in Sachsen-Anhalt mit 6,75 €/m², im Westen im Saarland mit 8,41 €/m²

  • Im westlichen Hessen steigen die Mietpreise mit 13,6 Prozent am stärksten

Aus zwei mach eins: Der Mauerfall am 9. November 1989 ermöglichte die Wiedervereinigung und damit das Ende der deutschen Teilung. Seitdem wächst zusammen, was zusammengehört. Doch auch 31 Jahre nach diesem geschichtsträchtigen Ereignis bestehen manche Vorurteile zwischen Ost- und West-Deutschland. So verdienen die Menschen im ehemaligen Westen Deutschlands mehr als ihre ostdeutschen Nachbarn und wohnen dementsprechend auch viel teurer als im Osten. Doch ist das tatsächlich immer noch der Fall? Wie haben sich die Mietpreise im deutschen Raum entwickelt? McMakler hat in einer aktuellen Mietpreis-Analyse den Ost-West-Vergleich der Bundesländer gewagt und das erste bis dritte Quartal 2020 mit dem Vorjahreszeitraum verglichen.

Der Westen hat die Nase vorn

Bei einem Blick auf die durchschnittlichen Quadratmeterpreise wird klar, der Westen hat noch immer die Nase vorn. Mit einem durchschnittlichen Mietpreis von 10,50 €/m² sind die westdeutschen Bundesländer deutlich teurer als ihre ostdeutschen Nachbarn mit durchschnittlich 7,39 €/m². Insgesamt geht die Tendenz in ganz Deutschland nach oben: In Ost-Deutschland sind die Quadratmeterpreise um 6,9 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum gestiegen, im Westen sogar um 8,6 Prozent.

Felix Jahn, CEO und Gründer von McMakler, weiß:

„In Deutschland liegt die Eigentumsquote noch immer unter 50 Prozent. Gerade im Osten des Landes wohnen viel mehr Menschen zur Miete. Die Gründe dafür sind in der historisch bedingten, unterschiedlichen Einkommens- und Vermögensentwicklung in Ost und West zu finden. Auch 31 Jahre nach der Wiedervereinigung liegt das durchschnittliche Einkommen und Geldvermögen eines ostdeutschen Haushalts hinter dem westlichen Niveau.“

Wo wohnt es sich am teuersten?

Wenig überraschend: Bayern ist mit 13,61 €/m² das teuerste Bundesland für Mieter sowohl im Westen Deutschlands als auch im Gesamtranking. Dort steigen die Mietpreise um 8,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Nur knapp dahinter liegt der Stadtstaat Hamburg mit 13,40 €/m² – und dem geringsten Anstieg im Ranking von 4,5 Prozent. Im Osten führt Berlin das Mietpreis-Ranking mit 11,31 €/m² an, weniger dicht gefolgt von Brandenburg mit 8,11 €/m² auf dem zweiten Platz. Dabei ist Berlin das einzige Bundesland, in dem die Mietpreise fallen, um 4,2 Prozent. Grund dafür sind Einschränkungen bei der Festlegung von Preisen durch die Mietpreisbremse und den Mietendeckel in der Bundeshauptstadt. In allen anderen östlichen sowie westlichen Bundesländern steigen die Mietpreise stetig an.

Immobilienexperte Jahn von McMakler sagt:

„Dass Mieter in Bayern, Hamburg und Berlin im Vergleich zu den anderen Bundesländern am tiefsten für Wohnfläche in die Tasche greifen müssen, ist nicht überraschend. Auffälliger ist dagegen, dass Brandenburg im Osten Deutschlands weiter aufholt, was zum einen am boomenden Speckgürtel Berlins und der aufstrebenden Entwicklung der Landeshauptstadt Potsdam und deren Umgebung zurückzuführen ist. Aber auch die neue entstehende Gigafactory von Tesla und die Eröffnung des BER Flughafens wird den Preistrend weiter vorantreiben.“

Wo wohnt es sich am günstigsten?

Am günstigsten wohnen Mieter weiterhin im Osten Deutschlands. Insgesamt fünf der sechs östlichen Bundesländer liegen im Ranking hinter ihren westlichen Nachbarn – und sind damit deutlich preiswerter. Sachsen-Anhalt ist mit 6,75 €/m² das günstigste Bundesland im Gesamtranking, gefolgt von Thüringen mit 7,20 €/m², Mecklenburg-Vorpommern mit 7,44 €/m² und Sachsen mit 7,50 €/m². Damit zahlen Mieter in Sachsen-Anhalt nur halb so viel wie im Spitzenbundesland Bayern. Im Westen schließt das Saarland mit 8,41 €/m² das Mietpreis-Ranking ab. Nur knapp davor liegt Niedersachsen mit 8,45 €/m². Dennoch befindet sich das Saarland auf einer Aufholjagd – im Vorjahresvergleich sind die Preise mit 9,4 Prozent stärker gestiegen als in Niedersachsen mit 6,4 Prozent.

Welche Bundesländer liegen im Mittelfeld?

Das westliche Mittelfeld wird von Hessen mit 12,97 €/m² und Baden-Württemberg mit 11,75 €/m² angeführt.

Immobilienexperte Jahn sagt:

„Hessen verzeichnet mit 13,6 Prozent den stärksten Preisanstieg im Gesamtranking. Das liegt vor allem an dem wachsenden Interesse an der Banken-Stadt Frankfurt. In Folge des Brexits ist das Preisniveau der Main-Metropole deutlich gestiegen.“

Knapp unter der zehn €/m² Marke ordnen sich Bremen mit 9,50 €/m², Schleswig-Holstein mit 9,40 €/m², Rheinland-Pfalz mit 9,16 €/m² und Nordrhein-Westfalen mit 8,60 €/m² ein.


Hinweis zur Datenerhebung

Die Datenerhebung von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kauf- und Mietangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2018) verschiedener Immobilienportale für das erste bis dritte Quartal 2020 und dem Vorjahreszeitraum. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung.

Bei der Eigentümerquote beruft sich McMakler auf die Ergebnisse der Mikrozensus-Zusatzerhebung 2018 sowie auf die Fachserie 15, Sonderheft 1, EVS 2018, welche durch das Statistische Bundesamt zur Verfügung gestellt wurden. Die Ergebnisse zur Vermarktungsdauer gehen auf eine Analyse der McMakler-Transaktionen seit 2016 zurück.

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