Immobilienpreise in Deutschland: Alles zur Entwicklung

Die Immobilienbranche boomt. In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise in Deutschland stark gestiegen – vor allem in den Schwarmstädten. Die überteuerten Preise führen dazu, dass Wohneigentum in manchen Regionen unbezahlbar geworden ist. Wird sich diese Entwicklung auch in Zukunft fortsetzen? Erfahren Sie hier, wie hoch die Preise mittlerweile in den Großstädten sind und in welche Richtung sich die Immobilienpreise bis 2030 entwickeln werden.

Steigende Immobilienpreise

Immobilienpreise im Vergleich: 2018 vs. 2019

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren bundesweit gestiegen. Dennoch zeigt die Preisstatistik regionale Unterschiede bei der Immobilienpreisentwicklung. Vor allem in den großen deutschen Städten steigen die Immobilienpreise stark an. Die sogenannten Big Seven sind die sieben größten Städte Deutschlands. Dabei liegen die Städte Berlin, München, Hamburg, Frankfurt am Main, Köln, Düsseldorf und Stuttgart nicht nur in puncto Einwohnerzahlen vorne. Auch in Hinblick auf die Immobilienpreise führen sie Deutschlands Spitze an.

Die Tabelle stellt den Preisanstieg für Wohnimmobilien in den Big Seven Großstädten gegenüber und zeigt die Preissteigerung pro Quadratmeter vom ersten Quartal 2018 im Vergleich zum ersten Quartal 2019.

StadtMarktpreis/m² 1. Quartal 2018Marktpreis/m² 1. Quartal 2019∅ Preisanstieg in %

Berlin

4.193 €

4.455 €

6,3 %

München

7.525 €

7.989 €

6,2 %

Hamburg

4.420 €

4.532 €

2,5 %

Frankfurt am Main

4.366 €

4.780 €

9,5 %

Köln

3.590 €

3.652 €

1,7 %

Düsseldorf

3.976 €

3.995 €

0,5 %

Stuttgart

4.498 €

4.608 €

2,5 %



Wenig überraschend ist, dass München das Preisranking der Big Seven anführt. Die bayrische Landeshauptstadt ist und bleibt ein sehr teures Pflaster für Käufer, die sich nach Wohneigentum umsehen. Mit durchschnittlich 7.989 €/m² im ersten Quartal 2019 müssen Immobilienkäufer hier am tiefsten in die Tasche greifen. Mit großem Abstand folgen Frankfurt am Main und Stuttgart mit durchschnittlichen Immobilienpreisen von 4.780 €/m² beziehungsweise 4.608 €/m². Damit zahlen Käufer in Frankfurt am Main satte 3.200 €/m² weniger als in München. Im Vergleich zu Köln mit 3.652 €/m² sind Münchner Immobilien sogar mehr als doppelt so teuer.

Während München das Ranking der Quadratmeterpreise mit großem Abstand anführt, stiegen die Preise im ersten Quartal 2019 dort mit 6,2 Prozent nur am drittstärksten. Trotzdem ist ein derartiger Preisanstieg immens, zählen die Münchner Quadratmeterpreise doch bereits seit Jahren zu den teuersten Deutschlands. Das zeigt, dass die durchschnittlichen Münchner Quadratmeterpreise, trotz des bereits hohen Preisniveaus, scheinbar noch lange nicht am Ende angekommen sind und sich wohl auch zukünftig noch weiter nach oben entwickeln werden.

Die höchste Preissteigerung gab es im ersten Quartal 2019 in Frankfurt am Main mit einem Preisanstieg von sage und schreibe 9,5 Prozent auf 4.780 €/m². Eine derartige Preisentwicklung wurde bereits prophezeit. Grund für die stark ansteigenden Preise pro Quadratmeter in der Finanzhauptstadt Deutschlands sind die vielen offenen Fragen in puncto Brexit. Viele befürchten, dass die Immobilienpreise nach dem Brexit in Frankfurt am Main sogar Londoner Niveau erreichen könnten.

Auf Platz zwei der höchsten Preissteigerungen im Ranking, knapp nach München, liegt die deutsche Hauptstadt Berlin. Dort kletterten die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 6,3 Prozent auf einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 4.455 Euro.

Viele Immobilienexperten, die die Preisstatistik für Berlin kennen, sehen den Preisanstieg jedoch als gesund an und sprechen trotz der beschriebenen Preisentwicklung noch nicht von einer Immobilienblase. Dennoch kritisieren sie, dass in Berlin bisher an der Nachfrage vorbei zu langsam und zu teuer gebaut wurde.

Neben den starken Preisanstiegen in Frankfurt am Main, Berlin und München, fallen die Anstiege der durchschnittlichen Quadratmeterpreise in den restlichen Big Seven Städten eher gering aus. Während die Städte Hamburg und Stuttgart mit einer Steigerung von 2,5 Prozent gleich aufliegen, steigen die Preise in Köln lediglich um 1,7 Prozent. Die geringste Preissteigerung gab es mit 0,5 Prozent in Düsseldorf.

Gründe für steigende Immobilienpreise in Deutschland

Einer der Hauptgründe für die stetig steigenden Immobilienpreise besteht in der starken Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot. Durch den grundsätzlichen Wohnungsmangel herrscht vor allem in den Ballungsräumen Wohnungsnot, was sowohl zu Mietsteigerungen als auch Preisanstiegen bei Kaufimmobilien führt. Dieser Trend wird durch die Reurbanisierung noch verstärkt; Einst sind die Menschen aus der Stadt ins Umland gezogen, heute wollen mehr Menschen wieder in die Großstädte zurück. Auch mehr junge Leute möchten heutzutage studieren und ziehen für einen Studienplatz ebenfalls in die Großstädte. Diese starke Zuwanderung aus dem In- und Ausland begünstigt die steigende Nachfrage nach Wohnraum.

Auch das fehlende Bauland in den „Schwarmstädten“ sorgt für zu wenig Wohnungsbau, weshalb das Angebot gering bleibt. Zudem ist der Wunsch nach den eigenen vier Wänden weit verbreitet. Aufgrund der überteuerten Mietsteigerungen denken mittlerweile viele darüber nach, in Wohneigentum zu investieren, zumal Wohneigentum als ein zentraler Bestandteil der Altersvorsorge gilt. Die momentan niedrigen Zinsen für Immobilienfinanzierungen machen eine Investition in „Betongold“ attraktiver. In Zeiten geringer Sparzinsen und potenziell sinkender Renten gelten Immobilien als wertstabil und können außerdem Renditen in Form von Mieten abwerfen. Außerdem ist die deutsche Immobilienbranche ist nach wie vor für Großanleger attraktiv.

Prognose bis 2030: Wird sich der Preisanstieg auf dem Immobilienmarkt entspannen?

Aufgrund von niedrigen Zinsen, staatlichen Förderungen und der steigenden Nachfrage nach Immobilien rechnen Immobilienexperten und Makler in den nächsten Jahren weiterhin mit steigenden Immobilienpreisen. Bis voraussichtlich 2030 legen die Immobilien weiter an Wert zu und Besitzer können diese mit einem deutlichen Gewinn verkaufen.

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Dennoch wird sich der Immobilienmarkt bis 2030 in zwei Lager aufspalten. Auf der einen Seite werden die Quadratmeterpreise weiter steigen und auf der anderen Seite werden die Preise langsam wieder zurückgehen. Es bestehen bei der Immobilienpreisentwicklung bereits große Unterschiede zwischen Stadt und Land. Diese werden sich bis 2030 voraussichtlich noch vergrößern. Die Preisentwicklung in ländlichen Regionen verläuft nach unten. Die Ursache dafür liegt im demografischen Wandel im ländlichen Raum. Da viele Menschen in die Ballungsräume ziehen, besteht auf dem Land nur noch eine geringe Nachfrage nach Wohnimmobilien, weshalb die Immobilienpreise sinken. Die Immobilienwerte fallen eher in Teilen Ostdeutschlands, im Ruhrgebiet und im Saarland, außer in Städten wie Leipzig, Berlin oder Dresden. Im Süden Deutschlands und Südwesten werden die Preise bis zum Jahr 2030 voraussichtlich noch weiter steigen.

Im Allgemeinen wird erwartet, dass der Immobilienspiegel in Deutschland nach wie vor nach oben verläuft, auch wenn die Preissteigerungen nicht mehr so rasant ausfallen dürften wie in den vergangenen Jahren.

Steigende Immobilienpreise: Immobilie jetzt verkaufen?

Generell ist der Verkauf einer Immobilie in einer wirtschaftlich guten Marktsituation empfehlenswert. Aktuell ist die Nachfrage hoch und die Zinsen sind niedrig, weshalb viele Menschen mit den Gedanken spielen, eine Immobilie zu kaufen. Dies bietet eine gute Ausgangssituation für Verkäufer.

Dennoch sollte möglichst vermieden werden, die Immobilie unter Zeitdruck zum Verkauf anzubieten. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, bieten die Quadratmeterpreise aus dem jeweiligen Immobilienpreisspiegel nur eine erste Orientierung für die Preisfindung, jedoch keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises. Für eine professionelle Einschätzung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktsituation sollte ein Immobilienmakler zurate gezogen werden.

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Die Datenerhebung basiert auf einer Auswertung inserierter Kaufangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2016) verschiedener Immobilienportale für das dritte Quartal 2017 und dritte Quartal 2018.

Bildquelle: iStock.com/nopparit