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Erbbaurecht: Bauen ohne eigenes Grundstück

Die gesetzliche Grundlage der Erbpacht bildet das „Gesetz über das Erbbaurecht“ oder „Erbbaurechtsgesetz” (ErbbauRG). Das Gesetz wurde 1919 mit dem Ziel erlassen, dass sich auch Familien mit geringeren Einkommen ein Eigenheim leisten können. Die Familien sollten ein Haus bauen können, ohne vorher ein Grundstück kaufen zu müssen. In diesem Artikel möchten wir Ihnen erklären, was unter dem Erbbaurecht zu verstehen ist, welche Vor- und Nachteile es für Erbbaurechtnehmer gibt und ob es sich lohnt vom Erbbaurecht Gebrauch zu machen.

Erbbaurecht: Bauen ohne eigenes Grundstück

1. Grundlagenwissen zum Erbbaurecht

Funktionsweise Erbbaurecht

Als Erbbaurecht gilt das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu besitzen. Anstatt das (Erbpacht-)Grundstück zu kaufen, „mietet“ ein Erbbauberechtigter (auch Erbpächter oder Erbbaunehmer) also das Recht, ein Gebäude auf einem fremden Grundstück zu besitzen, bzw. zu bauen. Das jeweilige Grundstück verbleibt im Eigentum des Erbbaugebers, während der Erbbaunehmer Eigentümer der Immobilie ist.
Erbbaugeber können so mit regelmäßigen Zahlungen rechnen und das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt evtl. besser verkaufen.
Das bietet für Erbbaunehmer den Vorteil, dass lediglich das Haus gekauft werden muss, nicht aber das Erbpachtgrundstück. Er muss aber dafür in regelmäßigen Abständen einen Erbbauzins, oder auch eine Pacht zahlen.

Der Erbbauzins

Als Gegenleistung für das Einräumen des Erbbaurechts bekommen Verpächter den sogenannten Erbbauzins, oft auch Erbpachtzins oder einfach Erbpacht genannt. Die Höhe des Erbbauzinses ist nicht gesetzlich vorgegeben und wird zwischen Pächter und Verpächter individuell vereinbart. In der Regel beträgt der Zins ca. drei bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückswerts. Meistens ist die Erbpacht nicht für die komplette Vertragslaufzeit festgesetzt und eine Anpassungsklausel im Vertrag sieht vor, dass er später angehoben werden kann. Dadurch können sich Grundstückseigentümer vor einer Geldentwertung schützen.

Jeder Grundbesitzer kann Bauland verpachten

In Deutschland kann jeder Grundstückseigentümer das eigene Bauland verpachten. Die einzige Voraussetzung ist, dass man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Doch meistens werden Erbbaurechte nicht von Privatpersonen vergeben. Meistens sind es Kommunen, Kirchen, Stiftungen, öffentliche Einrichtungen oder Unternehmen, die ihren Boden auf diese Weise vermarkten. Privatleute dagegen nutzen eher selten die Möglichkeit, mit ihrem Besitz Einnahmen zu erzielen, ohne ihn aus den Händen geben zu müssen.

Eintragung ins Grundbuch erforderlich

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet. Deswegen muss es immer an erster Rangstelle ins Grundbuch eingetragen werden. Die Eintragung wird von einem Notar vorgenommen.

Ende der Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags

Das Ende der vertraglich vereinbarten Laufzeit bedeutet, dass das Erbbaurecht erlischt. Das auf dem Grundstück errichtete Bauwerk geht per Gesetz an den Grundstückseigentümer über. Dafür bekommen Pächter eine vertraglich vereinbarte Entschädigung. In der Regel beträgt diese Entschädigung mindestens zwei Drittel des Verkehrswertes. Eine sehr wichtige Eigenschaft des Erbbaurechts ist, dass es nur für einen bestimmten Zeitraum eingeräumt wird. Üblicher Weise beträgt die Laufzeit 99 Jahre. Grundsätzlich ist der Zeitraum aber frei verhandelbar. Das Erbbaurecht ist vererb- und veräußerbar. Die vorzeitige Aufhebung des Erbbaurechtsvertrages ist grundsätzlich möglich, jedoch nur im Einvernehmen beider Parteien. Eine Ausnahme bildet der Heimfall.

Der Heimfall

Der sogenannte Heimfall tritt dann ein, wenn der Erbbauberechtigte den Pachtzins nicht mehr zahlt oder auf andere Weise gegen vertragliche Vereinbarungen verstößt. Der Eigentümer kann dann den Vertrag vorzeitig aufheben und sein Grundstück zurückverlangen. Ein Fall, wie z.B. dringender Eigenbedarf sollte vertraglich ausgeschlossen werden.

2. Vorteile des Erbbaurechts

Die Erbpacht kann auch Leuten mit weniger Eigenkapital die Möglichkeit bieten, in den eigenen vier Wänden zu wohnen. Bei der Erbpacht fallen nur Kosten für den Hausbau und den dauerhaft zu entrichtenden Erbbauzins an. Man spart sich den auf einmal zu zahlenden Kaufpreis für das Grundstück. Außerdem bietet das Erbbaurecht die Möglichkeit, Zugang zu attraktiven Bauplätzen in sonst sehr kostspieligen Ballungszentren zu bekommen, auch wenn der Grundstückseigentümer nicht bereit ist, sein Grundstück zu verkaufen. Das Erbbaurecht ist vor allem in Zeiten interessant, in denen die Hypothekenzinsen höher als die Erbbauzinsen sind.

3. Nachteile des Erbbaurechts

Es gibt mehrere Nachteile für die Erbbauberechtigten:

  • Der zu entrichtende Erbbauzins kann höher sein als die Zinsen für eine Baufinanzierung, sodass eine Pacht durch die Addierung der Zinsen am Ende teurer werden kann als eine Hypothek oder ein Kredit.
  • Erbbauberechtigte sind aufgrund der Anpassungsklauseln der Gefahr ausgesetzt, im Laufe der Zeit steigende Erbbauzinsen zahlen zu müssen.
  • Erbbauzinsen laufen bis Ende der Vertragszeit weiter, ohne dass man das Grundstück wie bei der Tilgung eines Kredits irgendwann sein Eigen nennen kann.
  • Erbbauberechtigte können ihr Haus oft schwieriger verkaufen als ein Haus, dass auf dem eigenen Grund und Boden steht. Oft brauchen sie bei einem vorzeitigen Verkauf die Zustimmung des Grundstücksbesitzers. Zudem sind Häuser, die auf Erbbaugrund errichtet wurden, weniger begehrt und erzielen niedrigere Preise.

4. Lohnt es sich, das Erbbaurecht zu nutzen?

In bestimmten Situationen kann es sich insgesamt durchaus lohnen, Gebrauch vom Erbbaurechtsgesetz zu machen. Durch den Wegfall des Grundstückspreises kann der notwendige Kredit klein gehalten werden. Für Menschen mit nicht ausreichendem Kapital und ohne ausreichende Sicherheiten, kann das die einzige Möglichkeit sein, ein eigenes Haus zu besitzen. Grundsätzlich sollte die Entscheidung für oder gegen Erbbau aber sehr gut überlegt sein. Rein finanziell gesehen stehen Käufer in Zeiten von Niedrigzinsen nach Tilgung ihres Kredits besser da, als Erbbaunehmer. Die Zinsen für einen Kredit bei der Bank sind zur Zeit niedriger, als die Erbbauzinsen. Dazu kommt, dass die Erbbauzinsen in regelmäßigen Abständen erhöht werden können. Bei einer Laufzeit von 99 Jahren, kann die Pacht gegen Ende also wesentlich höher ausfallen, als noch am Anfang. Tendenziell lässt sich also sagen: Wer kann, sollte nicht pachten, sondern kaufen.


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