Immobilien-Brexit-Klima in Frankfurt am Main: Erreichen Immobilienpreise Londoner Niveau?

16.07.18 • Lesezeit: 3:50 Minuten

Studien rechnen damit, dass durch den Brexit insgesamt 8.000 bis 10.000 Bankenjobs von der Finanzmetropole London an den Main verlagert werden. Inzwischen spürt der Frankfurter Immobilienmarkt die zunehmende Nachfrage sowohl nach Büroflächen als auch nach dem ohnehin knappen Wohnraum...

Immobilien-Brexit



Für das erste Quartal 2018 meldeten Branchenkreise bereits einen Vermietungsschwung mit starker Umsatzdynamik für den Frankfurter Bürovermietungsmarkt. Während die noch relativ hohe Leerstandsquote dort die Brexit-Nachfrage abfedern dürfte, sehen Experten eine weitere Zuspitzung im Wohnungsmarkt voraus. Denn schon ohne Brexit ist die Bevölkerung von 2011 bis 2016 um 9,4 Prozent gewachsen, der Wohnungsbestand jedoch nur um 3,9 Prozent. Doch ist wirklich mit Preisen oder zumindest Preisanstiegen wie in London zu rechnen?

Wann und wie kommt der Brexit überhaupt?

Bis jetzt sind in puncto Brexit noch viele Fragen offengeblieben. Denn seitdem die Briten per Referendum am 23. Juni 2016 mit knapper Mehrheit für den Austritt ihres Landes aus der Europäischen Union votierten, verlaufen die Regierungsverhandlungen in Brüssel stockend. Nach der offiziellen Austrittserklärung des Vereinigten Königreichs am 29. März 2017, sorgen strittige Fragen immer wieder für ein zähflüssiges Ringen um die Brexit-Bedingungen. Bis zu dem von London erklärten Austrittsdatum am 29. März 2019 werden auch für die Finanzwirtschaft noch viele wichtige Rahmenbedingungen zu klären bleiben.

Erste Brexit-Euphorie am Markt verflogen

Die Unklarheit über den Ablauf des Brexits könnte ein Grund sein, warum Branchenkreise für die letzten beiden Jahre am Frankfurter Immobilienmarkt eine noch eher zurückhaltende Nachfrage insbesondere aus der britischen Metropole meldeten. So schien die erste Brexit-Euphorie im Frankfurter Immobilienmarkt bis Ende letzten Jahres verflogen.

In der Branche stellen viele Insider mit Blick auf die vergangenen Jahre fest, dass es aktuell in Europa keinen Gewinner und keinen Büromarkt gibt, der tatsächlich vom Brexit profitieren konnte. Bankenspezialisten der Boston Consulting Group (BCG) meinten bereits Mitte letzten Jahres, dass sie keine konkreten Umzugsabsichten bei den Londoner Bankadressen erkennen können. Gegenüber einem Branchenmagazin sagten die Experten allerdings auch, dass rund zwei Drittel der Finanzunternehmen derzeit noch keine genauen Pläne für eine Verlagerung des Standorts nach dem Brexit hätten.

Ein Jahr zuvor, im Juni 2016, hatte die BCG in einer Studie unter dem Titel „Brexit – Banker, quo vadis?“ rund 360 Entscheider aus dem Bankensektor nach ihren Standortvorlieben in Bezug auf den Brexit-Umzug befragt. Danach platzierten die Spitzenmanager der Banken die Mainmetropole auf Platz drei, hinter New York und Dublin. In der Tat scheint bisher die irische Hauptstadt stärkster Konkurrent für Frankfurt zu sein. Während für Frankfurt die Nähe zur Europäischen Bankenaufsicht, der Europäischen Zentralbank (EZB) und den Zentralen einiger Großbanken spricht, scheinen sich viele Briten mit der Sprache und den ähnlichen Bankenregeln in Dublin eher anfreunden zu können.

Rund 10.000 neue potenzielle Stellen in Frankfurt

Dementsprechend ist auch der große Ansturm von Brexit-Bankern in die Mainmetropole bisher ausgeblieben, obwohl die Prognosen in Fachkreisen Mitte 2016 fünfstellige Zahlen ausgerufen hatten. So meldete sich der Branchenlobbyist Frankfurt Main Finance (FMF) 2017 mit einer Studie, die das Zuzugs-Potenzial aus London mit rund 10.000 neuen Stellen für Frankfurt bezifferte. Die FMF-Studie sieht sogar beträchtliche Multiplikatoreffekte: 2,1 bis 8,8 Mal mehr Stellen sollen noch dazu kommen können. Das würde sich wiederum deutlich auf den Wohnungsmarkt, gerade im oberen Preissegment, auswirken.

Wie verkraftet der Frankfurter Büromarkt den Banker-Zustrom?

Die Analysten der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) gehen davon aus, dass die zusätzliche Nachfrage am Büromarkt, aufgrund des Leerstands und einer Reihe von Projektentwicklungen, zu bewältigen sei. In der Tat wurde der Leerstand bei Büroimmobilien in den letzten Jahren von über 15 Prozent auf rund 10 Prozent deutlich reduziert. Dazu hat auch das robuste Beschäftigungsplus von 54.000 Stellen in den Jahren 2012 bis 2016 beigetragen. Verglichen mit anderen Top-Standorten in Deutschland hat Frankfurt aber immer noch die höchste Leerstandsquote.

Andernorts herrscht inzwischen Flächenknappheit. So könnte sich der strukturelle Nachteil in diesem Bereich des Immobilienmarktes als Vorteil für den Brexit erweisen. Der noch zu erwartende Run aus London auf die Büroflächen in Frankfurt dürfte vom Angebot verkraftet und aufgenommen werden. Doch nur ein Teil des aktuellen Leerstandes im Frankfurter Büromarkt entspricht den hohen Qualitätsansprüchen der Zuzügler aus London. Und: Knapp könnte es auch werden, wenn die Finanzdienstleister von der Themse alle gleichzeitig die gehobenen, zusammenhängenden Büroflächen im exklusiven Frankfurter „Central Business District“ (CBD) zur Miete suchen. Zuzugswillige Banken dürften dann aber in Frankfurt und Umgebung immer noch mit ausreichend geeigneten Flächen in Neben- und Randlagen fündig werden.

Allerdings ist in den letzten Jahren die Nachfrage im Büromarkt am Main nicht durch die Finanzwirtschaft, sondern vielmehr aus den wachstumsstarken Branchen Logistik, Immobilien und wirtschaftliche Dienstleistungen getrieben worden. Diese könnten parallel zum Brexit-Effekt noch für Zusatznachfrage sorgen. Das bedeutet auch steigende Preise und Mieten. Dennoch betonen Helaba-Analysten, dass Frankfurt zwar Deutschlands teuerster Bürostandort bleiben wird, aber im europäischen Vergleich – und insbesondere zu London – immer noch relativ günstig.

Werden Wohnimmobilienpreise Londoner Niveau erreichen?

Anders sieht es auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt aus. Hier befürchtet so mancher Frankfurter, dass die Wohnungspreise nach dem Brexit Londoner Niveaus erreichen könnten. Und das nicht zu Unrecht: Die Londoner Banker sind enorm hohe Preise gewöhnt. Das für deutsche Verhältnisse teure Frankfurt ist für die Banker von der Insel günstig. Eine Verlängerung des ohnehin anhaltenden Preisaufschwungs sowohl bei Mieten als auch bei Kaufobjekten ist die logische Folge.

Laut aktuellen Studien hat der Frankfurter Wohnungsmarkt einen jährlichen Bedarf an rund 10.000 neuen Wohneinheiten. Letzte Zahlen aus 2016 belegen dagegen nur 3.670 neu gebaute Wohnungen in der Mainmetropole. Und: Während die Bevölkerung zwischen 2011 und 2016 um 9,4 Prozent gewachsen ist, hinkt der Zuwachs beim Wohnungsbestand in diesem Zeitraum mit nur 3,9 Prozent deutlich hinterher.

Die Schere am Frankfurter Wohnungsmarkt wird sich daher weiter öffnen – zumal es keinen nennenswerten Leerstand gibt. Die Brexit-Zuzügler verschärfen so eine ohnehin angespannte Lage weiter, woraus wiederum höhere Wohnimmobilienpreise und Mieten in Frankfurt resultieren. Stadt und Umland stehen aktuell vor einer großen Herausforderung am Wohnungsmarkt.

Kaufpreise für Wohnimmobilien teilweise um über 10 Prozent gestiegen

Die aktuelle Marktpreisanalyse von McMakler gibt Aufschluss über die aktuellen Entwicklungen des Wohnimmobilienmarktes der hessischen Landeshauptstadt. Demnach sind in Frankfurt am Main die Preise für Häuser und Wohnungen im ersten Halbjahr 2018 gegenüber dem ersten Halbjahr 2017 durchschnittlich um 6,5 Prozent auf 4.667 €/m² gestiegen. Besonders eindrucksvoll zeigt sich jedoch die Verschärfung mit einem Blick auf die einzelnen Ortsbezirke der Main-Metropole. Die Innenstadt II, mit den Stadtteilen Bockenheim, Westend-Süd, Westend-Nord, ist mit durchschnittlich 6.843 €/m² der teuerste Bezirk der Stadt. Gefolgt von der Innenstadt III, mit Nordend -West und Nordend-Ost, sowie Bornheim/Ostend, wo Käufer derzeit 6.206 €/m² und 5.820 €/m² für Wohneigentum zahlen. Das ist ein Preisanstieg in der Innenstadt II um 11,8 Prozent, in Bornheim/Ostend sogar um 12,8 Prozent.

Wer in Frankfurt am Main in der Innenstadt II Wohneigentum erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen. Aktuell sind die durchschnittlichen Quadratmeterpreise dort doppelt so teuer wie im Bezirk West, wo Käufer durchschnittlich 3.367 €/m² zahlen. Wir beobachten aber auch, dass das hohe Preisniveau der Innenstadt auf Nachbarbezirke mit bis dato günstigen Immobilienpreisen überschwappt. Vor allem das Schlusslicht im Ranking, der Ortsbezirk West, verzeichnet mit über zehn Prozent einen hohen Preisanstieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2017.

Aber auch Nord-West mit 8,5 Prozent, Kalbach/Riedlberg mit 7,5 Prozent, Mitte-West mit 7,2 Prozent und Ost mit 6,4 Prozent Steigerung rücken vermehrt in den Fokus der Kaufinteressenten und lassen die Preise in die Höhe schnellen – wohlgemerkt ohne wesentliche Brexit-Effekte.

Auffällig ist, dass die Immobilienpreise in Süd, Innenstadt III und Mitte-Nord im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2017 mit unter einem Prozent Steigerung nahezu stagnieren. Allerdings rangieren diese Bezirke, aufgrund der ohnehin schon hohen Quadratmeterpreise zwischen 4.566 € und 6.206 €, weiterhin im oberen Preissegment.

Auch Zahlen aus London zeigen, dass sich die Preisspirale weiterdreht. Denn hier sind die Preise im Januar 2018 allein in der City of London um mehr als 18 Prozent gefallen – im Durchschnitt immerhin um 2,6 Prozent, wovon jedoch insbesondere gehobenere Stadtteile betroffen sind. Ein Teil dieses Rückgangs schwappt indirekt auch nach Frankfurt über und wandelt sich in der hessischen Landeshauptstadt in ein entsprechendes Plus.

Ob der Beschluss aus dem letzten Jahr, im Frankfurter Nordwesten einen neuen Stadtteil mit 12.000 bis 30.000 Einwohnern zu errichten, Abhilfe schaffen kann, wird sich zeigen müssen. Bis die ersten Wohnungen dort in sechs bis neun Jahren verfügbar sind, bleibt der Frankfurter Wohnungsmarkt wohl extrem angespannt. Miet- und Kaufpreise für Wohnimmobilien werden somit auch 2018 und 2019 weiter ansteigen.

Über die Datenerhebung

Die Marktpreisanalyse von McMakler basiert auf einer Auswertung inserierter Kaufangebote für Häuser und Wohnungen (nur Bestandsbauten, Baujahr bis 2016) verschiedener Immobilienportale für das erste Halbjahr 2017 und erste Halbjahr 2018. Da sich jede Immobilie im Baujahr, der Wohnlage und Ausstattung unterscheidet, sind diese Immobilienpreise keine Grundlage für eine exakte Berechnung des Quadratmeterpreises, sondern dienen als Orientierung. Eine kostenlose Immobilienbewertung bietet McMakler unter: www.mcmakler.de/immobilienbewertung.


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Über McMakler
McMakler (www.mcmakler.de) ist ein in Deutschland und Österreich aktiver Full-Service Immobiliendienstleister und verbindet seit 2015 modernste, digitale Analyse-, Vermarktungs- und Kommunikationstechnologien mit der persönlichen Beratung seiner Kunden durch eigene Makler vor Ort. Mit diesem hybriden Geschäftsmodell hat sich McMakler zu einem Pionier der Digitalisierung in der Maklerbranche und zu einem der schnellst wachsenden Immobilienunternehmen Deutschlands entwickelt. Das Unternehmen, mit Hauptsitz in Berlin, beschäftigt aktuell mehr als 550 Mitarbeiter, davon 300 eigene Makler. Gründer und Geschäftsführer sind Felix Jahn, Hanno Heintzenberg und Lukas Pieczonka.

Bildquelle: iStock.com/ollo


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